Résiliation du contrat de syndic
Changer de syndic se décide en assemblée générale. Deux voies existent : ne pas renouveler le contrat à son échéance et désigner un nouveau syndic, ou résilier le contrat avant son terme, ce qui suppose une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le syndic, et un préavis fixé par les textes. Dans les deux cas, le syndic sortant doit ensuite transmettre les archives et les fonds à son successeur dans des délais légaux.
Ce modèle de lettre notifie au syndic la décision de l'assemblée de mettre fin à son contrat et lui demande d'organiser la passation.
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[Prénom Nom], président du conseil syndical
Copropriété [nom ou adresse de la résidence]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Fin de votre mandat de syndic – copropriété [nom ou adresse de la résidence]
Madame, Monsieur,
Lors de l'assemblée générale du [date de l'AG], les copropriétaires de la résidence [nom ou adresse de la résidence] ont décidé, par la résolution n° [numéro de la résolution], de [ne pas renouveler votre mandat qui arrive à échéance le date d'échéance / mettre fin à votre contrat de syndic pour inexécution de vos obligations, motifs], et ont désigné [nom du nouveau syndic] en qualité de nouveau syndic à compter du [date de prise de fonction du nouveau syndic].
Je vous remercie de prendre toutes dispositions pour transmettre à votre successeur, dans les délais prévus par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les fonds disponibles, puis l'ensemble des documents et archives du syndicat (état des comptes des copropriétaires, contrats en cours, procès-verbaux, carnet d'entretien, dossiers de sinistres et de procédures).
Je vous remercie de me confirmer la date de remise de ces éléments.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Pour le conseil syndical
Pièce jointe : extrait du procès-verbal de l'assemblée générale
Changer de syndic : à l'échéance ou avant ?
- À l'échéance du contrat : l'assemblée désigne un nouveau syndic ; le mandat de l'ancien prend fin à la date prévue, sans motif à justifier ni indemnité. C'est la voie la plus sûre.
- Par anticipation, en désignant un nouveau syndic : l'assemblée peut désigner un nouveau syndic dont le mandat prend effet avant le terme du contrat en cours, dans les conditions de délai prévues par les textes.
- Pour inexécution suffisamment grave : le conseil syndical, puis l'assemblée, peut résilier le contrat en motivant la décision ; un préavis s'applique et le syndic pourrait contester en justice si le motif n'est pas établi.
Les modalités précises (préavis, point de départ, désignation concomitante) sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et reprises dans le contrat type : relisez les clauses de fin de contrat et faites-vous accompagner par l'ADIL ou une association de copropriétaires.
Préparer l'assemblée générale
- Mettre en concurrence plusieurs syndics : voir la mise en concurrence du syndic.
- Faire inscrire à l'ordre du jour la désignation du nouveau syndic et, le cas échéant, la résiliation du contrat en cours, avec les projets de contrat joints à la convocation.
- Si le syndic en place ne convoque pas, demander la convocation d'une AG.
- Voter la désignation du nouveau syndic avant la fin du mandat de l'ancien, pour éviter une copropriété sans syndic.
La transmission des archives et des fonds
Le syndic sortant doit remettre à son successeur, dans un délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie et les fonds disponibles, puis, dans un délai d'un mois, l'ensemble des documents et archives du syndicat ; un état des comptes des copropriétaires et du syndicat suit dans un délai complémentaire. En cas de retard, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge pour obtenir la remise, sous astreinte.
Faites dresser un inventaire contradictoire des archives transmises.
Erreurs à éviter
- Résilier sans motif sérieux en cours de mandat : le syndic pourrait réclamer une indemnité.
- Oublier de désigner un successeur : sans syndic, la copropriété ne peut plus agir.
- Laisser le syndic sortant conserver des fonds ou archives au-delà des délais sans réagir.
Questions fréquentes
Quelle majorité pour désigner un nouveau syndic ?
La désignation du syndic relève de la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si elle n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible.
Le syndic peut-il facturer des frais de transmission des archives ?
Le contrat type encadre les frais liés à la fin du mandat. La transmission des archives au successeur fait partie des obligations légales du syndic sortant ; des frais ne peuvent être facturés que s'ils sont prévus au contrat et dans les limites autorisées.
Un copropriétaire seul peut-il résilier le syndic ?
Non. Seule l'assemblée générale peut désigner ou révoquer le syndic. Un copropriétaire peut en revanche demander l'inscription de cette question à l'ordre du jour et proposer un projet de contrat concurrent.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (désignation et fin du mandat du syndic)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-2 (transmission des fonds et archives au nouveau syndic)
- Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat type de syndic)