Mise en demeure du syndic de copropriété
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il doit exécuter les décisions de l'assemblée générale, faire respecter le règlement, entretenir l'immeuble, tenir la comptabilité et répondre aux copropriétaires. Lorsqu'il reste sourd aux demandes (travaux votés jamais lancés, sinistre non déclaré, documents non transmis, assemblée non convoquée), la mise en demeure par lettre recommandée est l'étape indispensable avant d'engager sa responsabilité ou de le remplacer.
Ce modèle, utilisable par un copropriétaire ou par le conseil syndical, rappelle les manquements, fixe un délai et annonce les suites.
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[Prénom Nom], [copropriétaire du lot n° numéro / président du conseil syndical]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
Syndic de la copropriété [nom ou adresse de la résidence]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Mise en demeure – [nature du manquement]
Madame, Monsieur,
Je vous ai adressé les [dates des précédentes demandes] des demandes relatives à [objet : l'exécution des travaux de réfection de la toiture votés lors de l'assemblée générale du date, la déclaration du sinistre survenu le date, la transmission de documents, la convocation d'une assemblée demandée par le conseil syndical], restées sans suite à ce jour.
Or, en votre qualité de syndic, il vous appartient, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, [d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale / d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien / de faire respecter le règlement de copropriété].
Cette inaction cause un préjudice à la copropriété et aux copropriétaires : [conséquences : aggravation des infiltrations, hausse du coût des travaux, risque pour la sécurité, perte de garantie d'assurance].
Je vous mets en demeure de [action précise attendue] dans un délai de [délai, par exemple 15] jours à compter de la réception de ce courrier, et de m'en justifier par écrit.
À défaut, [le conseil syndical demandera l'inscription de la question de votre révocation à l'ordre du jour d'une assemblée générale / je me réserve d'engager votre responsabilité devant le tribunal judiciaire], sans préjudice de tous dommages-intérêts.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copies des précédentes demandes, [extrait du procès-verbal d'AG, photos]
Les principaux manquements du syndic
- Ne pas exécuter les décisions votées (travaux, contrats, actions en justice autorisées).
- Ne pas entretenir l'immeuble ou tarder à intervenir en cas d'urgence.
- Ne pas convoquer l'assemblée générale annuelle ou une assemblée régulièrement demandée.
- Ne pas notifier le procès-verbal, ne pas tenir l'espace en ligne ou les documents à disposition.
- Ne pas déclarer un sinistre à l'assurance de l'immeuble dans les délais.
- Ne pas recouvrer les charges impayées, mettant en péril la trésorerie.
Qui peut mettre le syndic en demeure ?
Tout copropriétaire peut adresser une mise en demeure au syndic. Elle a plus de poids lorsqu'elle émane du conseil syndical, chargé d'assister et de contrôler la gestion du syndic. Pour certaines situations, la loi organise une suite précise : si le syndic ne convoque pas l'assemblée demandée par le conseil syndical ou un quart des voix, le président du conseil syndical peut la convoquer lui-même huit jours après une mise en demeure infructueuse. Voir la demande de convocation d'une AG.
Les suites possibles
- Révocation : l'assemblée générale peut mettre fin au mandat du syndic pour manquement ; voir la résiliation du contrat de syndic.
- Mise en concurrence anticipée pour préparer son remplacement, voir la mise en concurrence du syndic.
- Responsabilité : le syndicat, voire un copropriétaire qui subit un préjudice personnel, peut demander réparation devant le tribunal judiciaire.
- Administrateur provisoire : en cas de carence grave, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire à la demande de copropriétaires ou d'autres personnes prévues par la loi.
Conseils de rédaction
- Visez un manquement précis et une action attendue, avec un délai daté.
- Joignez les preuves : procès-verbal, précédents courriers, photos.
- Restez factuel : la lettre pourra être produite devant le juge ou l'assemblée.
- Adressez une copie au conseil syndical et, si utile, aux autres copropriétaires concernés.
Questions fréquentes
Le syndic engage-t-il sa responsabilité personnelle ?
Le syndic professionnel est responsable des fautes commises dans l'exécution de son mandat envers le syndicat, et envers les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel. Il doit être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et disposer d'une garantie financière pour les fonds qu'il détient.
Le syndic peut-il démissionner pour échapper à ses obligations ?
Il peut mettre fin à son mandat dans les conditions prévues par la loi et le contrat, avec un préavis, mais il reste responsable de ses fautes passées. Il doit convoquer une assemblée pour désigner un successeur et transmettre les archives et les fonds dans les délais légaux.
Existe-t-il un médiateur pour les litiges avec un syndic ?
Pour un litige de consommation (facturation d'une prestation au copropriétaire), vous pouvez saisir le médiateur de la consommation dont le syndic doit communiquer les coordonnées. Pour les litiges de gestion collective, la voie reste l'assemblée générale et, à défaut, le juge. Un conciliateur de justice peut aussi être sollicité.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (missions du syndic)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21 (conseil syndical)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 8 (convocation après mise en demeure du syndic)