Information du locataire de la vente du logement occupé
Un propriétaire peut vendre un logement loué sans attendre la fin du bail et sans donner congé : on parle de vente « occupée ». Le bail n'est pas interrompu, il se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions. Le locataire ne dispose pas de droit de préemption dans ce cas, mais il doit être informé et ne peut être contraint qu'à des visites encadrées par la loi.
Le modèle ci-dessous permet au bailleur d'annoncer la mise en vente à son locataire et d'organiser les visites. Une variante sert à informer le locataire, après la vente, de l'identité du nouveau propriétaire.
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Modèle principal
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre
Objet : Mise en vente du logement que vous occupez – [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Je vous informe de ma décision de mettre en vente le logement situé [adresse du logement loué], que vous occupez en vertu du bail ayant pris effet le [date de prise d'effet du bail].
Cette vente se fera logement occupé : votre bail n'est pas remis en cause. Il se poursuivra avec l'acquéreur jusqu'à son terme, aux mêmes conditions de loyer, de charges et de durée, et votre dépôt de garantie vous sera restitué par le nouveau propriétaire à votre départ.
Afin de permettre les visites d'acquéreurs potentiels, je vous propose les créneaux suivants : [jours et heures proposés]. Conformément à l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les visites n'auront lieu ni les jours fériés, ni plus de deux heures par jour ouvrable, et seront fixées en accord avec vous. [L'agence nom de l'agence, mandatée pour la vente, prendra contact avec vous.]
Je vous informerai de la date de la vente et vous communiquerai les coordonnées de l'acquéreur, à qui vous réglerez vos loyers à compter de cette date.
Je reste à votre disposition pour toute question et vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Variante : information du locataire après la signature de la vente
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Changement de propriétaire du logement situé [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Je vous informe que le logement que vous louez a été vendu par acte authentique signé le [date de l'acte de vente] devant Maître [nom du notaire].
À compter de cette date, votre bailleur est [nom de l'acquéreur], demeurant [adresse de l'acquéreur]. Les loyers échus à partir du [date du premier loyer dû au nouveau propriétaire] devront lui être réglés selon les modalités qu'il vous communiquera. Votre bail se poursuit sans changement.
Le dépôt de garantie de [montant du dépôt de garantie] euros [a été transmis à l'acquéreur lors de la vente / reste dû par le nouveau propriétaire à votre départ, conformément à la loi]. Je vous adresserai sous peu la régularisation des charges de la période pendant laquelle j'étais propriétaire.
Je vous remercie pour nos relations durant cette location et vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Vente d'un logement loué : ce qui change pour le locataire
Presque rien sur le fond. L'acquéreur reprend le bail en cours : loyer, durée, date d'échéance, clauses. Il ne peut pas imposer un nouveau contrat ni augmenter le loyer en dehors de la révision annuelle prévue au bail. Pour récupérer le logement, il devra respecter les règles ordinaires du congé : délai de six mois avant l'échéance pour un logement vide, motif légal (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
Attention : lorsque l'acquéreur achète un logement occupé et veut donner congé pour vente ou pour reprise peu après son acquisition, la loi prévoit des délais particuliers avant la première échéance. Il doit se renseigner auprès du notaire.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Non, dans une vente occupée classique. Le droit de préemption du locataire existe uniquement lorsque le bailleur lui donne un congé pour vente afin de vendre le logement libre, et, dans certains cas, lors de la première vente d'un logement consécutive à la division d'un immeuble en lots. Rien n'empêche toutefois le bailleur de proposer d'abord le logement à son locataire, qui est souvent un acheteur intéressé.
Visites : que peut exiger le bailleur ?
- Le locataire doit permettre les visites en vue de la vente, mais il ne peut être obligé de les accepter les jours fériés ni plus de deux heures par jour ouvrable.
- Les créneaux se fixent d'un commun accord ; le bailleur ou l'agence ne peut pas entrer sans l'accord du locataire, même avec une clé.
- Une clause du bail imposant des visites plus larges est réputée non écrite.
Pour fixer un calendrier clair, voir aussi l'organisation des visites du logement.
Dépôt de garantie, charges et loyers après la vente
En cas de changement de bailleur, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, même si l'ancien ne le lui a pas transmis ; toute convention contraire n'est pas opposable au locataire. Le vendeur et l'acquéreur règlent entre eux cette question chez le notaire.
Le vendeur doit régulariser les charges de sa période, l'acquéreur celles de la suite. Le locataire doit être informé par écrit du nouveau destinataire des loyers : tant qu'il ne l'est pas, les paiements faits à l'ancien bailleur restent libératoires. Côté locataire, voir la lettre au nouveau propriétaire.
Questions fréquentes
Un logement occupé se vend-il moins cher ?
Souvent, oui : l'acheteur ne peut pas l'habiter tout de suite et reprend un bail qu'il n'a pas choisi. La décote dépend du marché, de la durée restante du bail et du niveau du loyer. Elle est moins marquée lorsque l'acheteur est un investisseur qui recherche justement un bien loué.
Le locataire peut-il refuser toute visite ?
Non. Refuser systématiquement l'accès pour les visites de vente est un manquement à ses obligations, que le bailleur peut faire constater. Mais le bailleur doit respecter le cadre légal : créneaux convenus, pas de jours fériés, deux heures maximum par jour ouvrable.
Le nouveau propriétaire peut-il donner congé immédiatement ?
Non. Il ne peut délivrer congé que pour l'échéance du bail et dans les formes légales. Des règles spécifiques retardent en outre la prise d'effet d'un congé pour vente ou pour reprise délivré par un acquéreur de logement occupé : il doit les vérifier avant d'agir.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (visites en vue de la vente)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie en cas de mutation)
- Code civil, article 1743 (opposabilité du bail à l'acquéreur)