Congé pour vente du logement loué
Le propriétaire d'un logement loué vide qui veut le vendre libre d'occupation doit délivrer au locataire un congé pour vente au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire : il doit indiquer le prix et les conditions de la vente, et le locataire dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.
Le modèle ci-dessous est destiné au bailleur. Il comporte les mentions attendues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; une erreur sur le délai ou sur l'offre peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail pour trois ans (six ans si le bailleur est une société).
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou acte de commissaire de justice
Objet : Congé pour vente valant offre de vente – logement situé [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Vous êtes locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail prenant effet le [date de prise d'effet du bail], renouvelé ou reconduit jusqu'au [date d'échéance du bail].
Par la présente, je vous donne congé pour cette échéance du [date d'échéance du bail], en raison de ma décision de vendre ce logement, conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ce congé vaut offre de vente à votre profit, aux conditions suivantes :
Désignation du bien : [description du logement : type, surface, étage, annexes, numéros de lots de copropriété]
Prix de vente : [prix de vente] euros
Conditions de la vente : [modalités de paiement, date de disponibilité, autres conditions]
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si vous l'acceptez, vous disposerez d'un délai de deux mois à compter de l'envoi de votre réponse pour réaliser la vente, porté à quatre mois si vous m'indiquez recourir à un prêt. À l'expiration du préavis, si vous n'avez pas accepté l'offre, vous serez déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Vous trouverez ci-joint la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièce jointe : notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017
Quel délai pour donner congé pour vente ?
En location vide, le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant l'échéance du bail. Le délai se compte à partir de la réception de la lettre recommandée, de la remise en main propre ou de la signification par commissaire de justice. Un congé reçu cinq mois et vingt-neuf jours avant l'échéance ne permet pas de mettre fin au bail à cette date : le bail est reconduit et il faudra attendre l'échéance suivante.
La date à retenir est celle du terme du bail initial ou de sa dernière reconduction (trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale), pas une date choisie librement. Relisez le contrat et comptez les reconductions successives avant de dater le congé.
Les mentions obligatoires du congé pour vente
- Le motif : la décision de vendre le logement.
- Le prix et les conditions de la vente projetée : ce sont eux qui constituent l'offre au locataire.
- La désignation précise du bien vendu (en copropriété, les lots concernés).
- La notice d'information annexée, dont le modèle est fixé par arrêté du 13 décembre 2017.
- La signature de tous les propriétaires bailleurs (en indivision, chaque indivisaire ou son mandataire).
Si le logement est un meublé, le régime diffère : pas d'offre de vente ni de droit de préemption, préavis de trois mois. Voir le congé du bailleur en meublé.
Droit de préemption du locataire
Pendant les deux premiers mois du préavis, le locataire peut accepter l'offre au prix indiqué ; il utilise alors le modèle d'acceptation de l'offre de vente. S'il accepte, la vente doit être réalisée dans les deux mois de sa réponse, quatre mois s'il finance l'achat par un prêt ; à défaut, l'acceptation est caduque.
Si le bailleur décide ensuite de vendre à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui bénéficie d'un nouveau délai d'un mois pour accepter. C'est ce qu'on appelle le droit de préemption subsidiaire.
Cas où le congé pour vente est limité ou interdit
- Logement acheté occupé : si le bail en cours arrive à terme moins de trois ans après l'acquisition, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement.
- Locataire âgé aux ressources modestes : lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures au plafond fixé par la loi, le bailleur doit lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et possibilités, dans les limites géographiques prévues, sauf si le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources. Voir le congé d'un locataire protégé.
- Congé frauduleux (vente fictive destinée à évincer le locataire) : amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans préjudice des dommages et intérêts.
Après le congé : visites et départ du locataire
Pendant le préavis, le locataire doit laisser visiter le logement si le bail le prévoit, mais jamais les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables. Il peut quitter les lieux avant la fin du préavis : il ne paie alors le loyer et les charges que pour le temps d'occupation réelle. À l'échéance, s'il n'a ni acheté ni quitté les lieux, il devient occupant sans droit ni titre et son expulsion ne peut être obtenue que par décision de justice.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon logement loué sans donner congé ?
Oui. Vous pouvez vendre à tout moment un logement occupé : le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Le locataire n'a alors aucun droit de préemption. Le congé pour vente n'est nécessaire que pour vendre le logement libre, à l'échéance du bail.
Le prix indiqué dans le congé peut-il être modifié ensuite ?
Le bailleur peut baisser son prix ou assouplir ses conditions, mais il devra alors les proposer au locataire via le notaire avant de vendre à un tiers. Une hausse du prix après la délivrance du congé n'a pas d'effet sur l'offre faite au locataire pendant son délai d'acceptation.
Un e-mail suffit-il pour donner congé pour vente ?
Non. La loi prévoit trois modes : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. L'acte de commissaire de justice est le plus sûr lorsque le locataire risque de ne pas retirer son recommandé, car la date de signification est certaine.
Le congé pour vente est-il possible en cours de bail ?
Non. Le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'échéance du bail. Pendant le bail, il peut seulement vendre le logement occupé. Un congé délivré pour une date intermédiaire est inefficace.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur, offre de vente et protection des locataires âgés)
- Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information jointe au congé délivré par le bailleur