Information du locataire en cas de changement de propriétaire

Mis à jour le · Immobilier

Lorsqu'un logement loué est vendu, le bail continue : l'acquéreur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions (loyer, durée, dépôt de garantie). Le locataire n'a rien à signer. Encore faut-il qu'il sache à qui payer son loyer à partir de la vente. Le nouveau propriétaire, ou le notaire, doit donc l'informer par écrit de ses coordonnées, des modalités de paiement et du sort du dépôt de garantie.

Ce modèle de lettre d'information du locataire en cas de changement de propriétaire est rédigé pour l'acquéreur ; il peut être cosigné par le vendeur pour rassurer le locataire.

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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]

[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre contre récépissé)

Objet : Changement de propriétaire du logement [adresse du logement loué]

[Madame / Monsieur],

Je vous informe que j'ai acquis le [date de la vente], par acte reçu par Maître [nom du notaire], notaire à [ville du notaire], le logement que vous louez au [adresse du logement loué], précédemment propriété de [nom de l'ancien propriétaire].

Votre bail du [date de signature du bail] se poursuit avec moi dans toutes ses clauses et conditions. Le loyer reste fixé à [montant du loyer] euros hors charges et [montant des charges] euros de provisions sur charges, payables le [jour de paiement] de chaque mois.

À compter de l'échéance du [date de la première échéance], je vous remercie de régler le loyer [par virement sur le compte dont le relevé d'identité bancaire est joint / auprès de l'agence nom de l'agence, mandataire de gestion]. Tout paiement effectué à l'ancien propriétaire après la réception de ce courrier ne me serait pas opposable.

Le dépôt de garantie de [montant du dépôt de garantie] euros que vous aviez versé vous sera restitué par mes soins à la fin du bail, dans les conditions prévues par la loi. [Vous trouverez ci-joint les coordonnées de mon assurance propriétaire non occupant.]

Je reste à votre disposition au [Téléphone] ou à l'adresse [E-mail] pour toute question.

Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature
[Pour accord : nom de l'ancien propriétaire, signature]

Pièces jointes : relevé d'identité bancaire, [attestation de vente du notaire]

Vente d'un logement occupé : ce qui change pour le locataire

  • Le bail continue automatiquement avec l'acquéreur : durée, date d'échéance, loyer, clauses restent identiques.
  • Le loyer se paie au nouveau propriétaire à compter de la vente, une fois le locataire informé.
  • Le dépôt de garantie sera restitué par le nouveau bailleur à la fin du bail, même s'il ne l'a pas reçu du vendeur.
  • Les régularisations de charges de la période antérieure à la vente sont réparties entre vendeur et acquéreur selon ce qu'ils ont convenu ; le locataire doit recevoir un décompte clair.

Le locataire n'a pas de droit de préemption lors d'une vente occupée : ce droit n'existe qu'en cas de congé pour vente. Voir l'acceptation de l'offre de vente.

Informer le locataire : quand et comment ?

Envoyez la lettre dès la signature de l'acte authentique, avant l'échéance de loyer suivante. Le recommandé ou la remise contre récépissé permet de prouver la date à partir de laquelle le locataire devait payer au nouveau bailleur. Une lettre cosignée par l'ancien propriétaire, ou une attestation du notaire, évite toute méfiance du locataire face à un changement de coordonnées bancaires, cible fréquente de fraudes.

Le nouveau propriétaire peut-il donner congé ?

Oui, mais seulement à l'échéance du bail et pour un motif légal. Des règles particulières s'appliquent à l'acquéreur d'un logement occupé : un congé pour vente ne peut être délivré qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours, et un congé pour reprise n'est possible qu'après un certain délai suivant l'acquisition, selon la date d'échéance. Faites vérifier votre situation par l'ADIL ou le notaire avant d'envoyer un congé ; voir aussi le congé pour reprise.

Documents à transmettre ou à récupérer

  • Récupérer auprès du vendeur : le bail et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, le dossier de diagnostic, la dernière attestation d'assurance du locataire, l'historique des paiements.
  • Transmettre au locataire : vos coordonnées, les modalités de paiement, les coordonnées du syndic en cas d'urgence dans les parties communes.
  • Mettre à jour l'attestation d'assurance habitation annuelle, voir la demande d'attestation.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il signer un nouveau bail avec l'acquéreur ?

Non. Le bail en cours est transmis de plein droit à l'acquéreur. Un nouveau bail n'est ni nécessaire ni souhaitable : il pourrait être contesté s'il modifie les conditions au détriment du locataire.

Le locataire a payé l'ancien propriétaire après la vente : que faire ?

Si le locataire n'avait pas été informé de la vente, son paiement à l'ancien propriétaire est libératoire : c'est au nouveau bailleur de se faire rembourser par le vendeur. D'où l'importance d'informer rapidement le locataire par écrit.

Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Il ne peut appliquer que la révision annuelle prévue au bail, dans la limite de l'IRL, et sauf si le logement est classé F ou G. Une réévaluation n'est possible qu'au renouvellement, selon la procédure légale. La vente ne permet aucune hausse particulière.

Textes de référence

  • Code civil, article 1743 (maintien du bail en cas de vente)
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (restitution du dépôt de garantie par le nouveau bailleur)