Dépôt de garantie après la vente du logement loué
Le logement que vous louez a été vendu pendant votre bail, et à votre départ chacun se renvoie la balle : l'ancien propriétaire dit avoir transmis le dépôt de garantie, le nouveau affirme ne jamais l'avoir reçu. La loi tranche clairement : en cas de vente (ou de donation) du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Tout accord contraire entre vendeur et acquéreur ne vous est pas opposable.
Ce modèle de lettre de réclamation s'adresse au nouveau propriétaire pour obtenir la restitution de votre dépôt de garantie dans le délai légal.
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Restitution du dépôt de garantie – logement [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
J'ai été locataire du logement situé [adresse du logement loué] du [date d'entrée dans les lieux] au [date de remise des clés]. Lors de mon entrée dans les lieux, j'ai versé à [nom de l'ancien propriétaire], alors bailleur, un dépôt de garantie de [montant du dépôt de garantie] euros.
Vous avez acquis ce logement le [date de la vente] et êtes devenu(e) mon bailleur à cette date. Conformément à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas de mutation des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, toute convention contraire n'ayant d'effet qu'entre les parties à la vente.
L'état des lieux de sortie ayant été établi le [date de l'état des lieux de sortie] et les clés remises le même jour, je vous remercie de me restituer ce dépôt au plus tard le [date limite de restitution], déduction faite, le cas échéant, des seules sommes dont vous justifieriez.
À défaut, la somme due sera majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, et je saisirai la commission départementale de conciliation.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du bail mentionnant le dépôt de garantie, preuve du versement, copie de l'état des lieux de sortie, relevé d'identité bancaire
Logement vendu : qui rend le dépôt de garantie ?
La règle est posée par la loi du 6 juillet 1989 : c'est le nouveau bailleur, propriétaire au moment de votre départ, qui doit vous restituer le dépôt. Peu importe que l'ancien propriétaire lui ait ou non transféré la somme lors de la vente : c'est une question à régler entre eux, en général chez le notaire. Vous n'avez pas à agir contre le vendeur.
Cette règle vaut pour toute mutation : vente, donation, succession. Elle s'applique aux locations vides comme aux locations meublées de résidence principale.
Prouver le montant du dépôt versé
- Le bail mentionne obligatoirement le montant du dépôt de garantie.
- Conservez la preuve du versement : relevé bancaire, reçu, quittance du premier mois.
- Si le bail est introuvable, la lettre d'information envoyée lors du changement de propriétaire ou les quittances peuvent servir.
Lors de la vente, le nouveau propriétaire aurait dû vous informer de ses coordonnées pour le paiement des loyers : voir l'information du locataire en cas de changement de propriétaire.
Délais et majoration
Les délais sont les mêmes que pour toute restitution : un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois s'il révèle des différences. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Si le logement est en copropriété, une retenue provisoire de 20 % est possible jusqu'à l'approbation des comptes : voir le solde du dépôt de garantie en copropriété.
Le nouveau propriétaire refuse de payer
- Adressez-lui une mise en demeure rappelant l'article 22 et chiffrant la majoration.
- Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation.
- Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Le nouveau bailleur pourra, de son côté, se retourner contre le vendeur s'il n'a pas reçu la somme lors de la vente. Ce litige ne vous concerne pas.
Questions fréquentes
L'ancien propriétaire peut-il me rendre directement le dépôt ?
Rien ne l'interdit, et cela arrive si les parties à la vente en ont convenu. Mais vous n'avez pas à le réclamer à lui : l'obligation légale pèse sur le nouveau bailleur. Si l'ancien propriétaire vous rembourse, prévenez le nouveau pour éviter un double paiement.
Le logement a été vendu après mon départ : qui paie ?
Si la vente intervient après la fin du bail et la remise des clés, c'est le bailleur à la date de votre départ, donc l'ancien propriétaire, qui doit restituer le dépôt. La règle du nouveau bailleur vise les ventes intervenues pendant le bail.
Le nouveau propriétaire peut-il retenir des dégradations antérieures à la vente ?
Il peut retenir les dégradations imputables au locataire constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, quelle que soit la date de la vente. Il ne peut pas retenir l'usure normale ni des désordres existant déjà à l'entrée.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (restitution du dépôt de garantie par le nouveau bailleur en cas de mutation)