Convention d'occupation d'un logement à titre gratuit
Prêter gratuitement un appartement à un enfant étudiant, à un parent âgé ou à un ami en difficulté est juridiquement un prêt à usage (commodat) : l'occupant peut habiter le logement, mais il ne paie pas de loyer et n'a pas les droits d'un locataire. La gratuité est la clé : si une contrepartie réelle est exigée, le juge peut requalifier la convention en bail d'habitation, avec la durée minimale, le préavis et la protection du locataire que cela implique.
Le modèle ci-dessous encadre la durée, les charges et le départ. Une variante sert à mettre fin à l'occupation lorsque la convention a été conclue sans durée.
Modèle à personnaliser
Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.
Modèle principal
Remplir les champs
[Ville], le [Date]
Objet : Convention d'occupation d'un logement à titre gratuit
Entre [Prénom Nom], demeurant [Adresse], [Code postal Ville], propriétaire, ci-après « le prêteur »,
et [prénom et nom de l'occupant], né(e) le [date de naissance de l'occupant], ci-après « l'occupant ».
Article 1 – Logement
Le prêteur met à la disposition de l'occupant, à titre gratuit, le logement situé [adresse du logement], comprenant [description : nombre de pièces, surface, annexes], [meublé / non meublé], pour y habiter [seul / avec les personnes suivantes : noms].
Article 2 – Gratuité
Aucune somme n'est due en contrepartie de l'occupation. L'occupant rembourse uniquement au prêteur ses consommations personnelles (eau, électricité, gaz, internet), sur justificatif, [ou les règle directement auprès des fournisseurs au nom de l'occupant]. La taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et les gros travaux restent à la charge du prêteur.
Article 3 – Durée
La présente convention est conclue pour une durée de [durée], du [date de début] au [date de fin], sans reconduction automatique. [Elle prend fin de plein droit à la fin des études de l'occupant ou à la vente du logement.]
Article 4 – Obligations de l'occupant
L'occupant entretient le logement, souscrit une assurance couvrant les risques locatifs et sa responsabilité civile, s'abstient de toute sous-location, même gratuite, et permet au prêteur de visiter le logement après prévenance.
Article 5 – Départ
À la date de fin, l'occupant libère les lieux et restitue les clés. Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie.
Fait en deux exemplaires.
[Prénom Nom], le prêteur
Signature
[Prénom Nom de l'occupant], l'occupant
Signature
Annexes : état des lieux d'entrée, inventaire du mobilier le cas échéant
Variante : lettre mettant fin à une occupation gratuite sans durée fixée
Remplir les champs
[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Fin de la mise à disposition gratuite du logement [adresse du logement]
[Madame / Monsieur],
Depuis le [date de début], je mets gratuitement à votre disposition le logement situé [adresse du logement], sans qu'une durée ait été fixée.
Je vous informe par la présente que je souhaite récupérer ce logement. Je vous accorde un délai de [durée du délai, par exemple trois mois] pour le libérer, soit au plus tard le [date de départ]. Nous conviendrons ensemble d'une date pour l'état des lieux et la remise des clés.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Le risque principal : la requalification en bail
Le prêt à usage suppose la gratuité. Si l'occupant verse une somme qui ressemble à un loyer, prend en charge la taxe foncière ou réalise d'importants travaux en contrepartie de l'occupation, le juge peut considérer qu'il existe un bail. L'occupant bénéficierait alors des règles de la loi du 6 juillet 1989 : durée de trois ans pour un logement vide, congé encadré, impossibilité de reprendre le logement à tout moment.
Le remboursement des consommations personnelles réelles, sur justificatif, ne fait pas perdre la gratuité. Évitez en revanche un « forfait » mensuel fixe.
Durée et fin de l'occupation
Si la convention fixe une durée, le prêteur ne peut pas récupérer le logement avant le terme, sauf besoin pressant et imprévu reconnu par le juge. Si aucune durée n'est fixée et qu'aucun usage ne détermine la fin du prêt, le prêteur peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable, d'où la variante ci-dessus.
Si l'occupant refuse de partir, il devient occupant sans droit ni titre : seul un juge peut ordonner son expulsion, et la trêve hivernale s'applique. Il ne faut jamais changer les serrures ou couper l'électricité. Voir Trêve hivernale : dates, protections et exceptions.
Fiscalité : ce qu'il faut savoir
- Le propriétaire ne perçoit aucun revenu : rien à déclarer au titre des revenus fonciers, mais aucune charge à déduire non plus.
- Il doit indiquer l'occupant du logement dans la déclaration d'occupation de ses biens immobiliers sur impots.gouv.fr.
- Un logement qui n'est la résidence principale de personne peut rester soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, due par l'occupant au 1er janvier.
- Mettre un logement à disposition d'un enfant n'est en principe pas une donation, mais peut susciter des questions entre héritiers : un notaire peut vous conseiller.
Assurance et responsabilité
Le propriétaire assure l'immeuble (assurance propriétaire non occupant ou assurance habitation adaptée). L'occupant doit assurer sa responsabilité civile et les risques qu'il fait courir au logement (incendie, dégât des eaux). Informez votre assureur que le logement est occupé à titre gratuit par un tiers. Voir Résiliation assurance propriétaire non occupant pour le contrat du propriétaire.
Questions fréquentes
L'occupant peut-il toucher une aide au logement ?
Non : les aides au logement de la CAF supposent le paiement d'un loyer. Un occupant à titre gratuit n'y a pas droit. Déclarer un faux loyer pour obtenir une aide constitue une fraude, qui expose à des sanctions et au remboursement des sommes perçues.
Faut-il un état des lieux pour un logement prêté ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé : il permet de prouver l'état du logement au départ et de demander réparation des dégradations. Des photos datées annexées à la convention suffisent entre proches.
L'occupant gratuit peut-il domicilier son adresse dans le logement ?
Oui, il y habite effectivement et peut utiliser cette adresse pour ses démarches. Pour justifier son domicile, il présentera la convention, une attestation du propriétaire et un justificatif de domicile au nom de ce dernier, ou une facture à son nom s'il a ouvert les contrats d'énergie.
Textes de référence
- Code civil, articles 1875 à 1891 (prêt à usage)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs