Pacte de colocation
Le bail de colocation règle les relations entre les colocataires et le propriétaire. Il ne dit rien de ce qui se passe entre colocataires : qui paie quelle part du loyer, comment partager les factures, qui garde la chambre la plus grande, ce qui arrive quand l'un part. Le pacte de colocation est l'accord écrit qui organise tout cela et évite les conflits.
Il n'est prévu par aucun texte et n'engage pas le bailleur : c'est un contrat privé, signé par tous les colocataires, que vous adaptez librement. Le modèle ci-dessous reprend les points qui posent le plus souvent problème, à commencer par le départ d'un colocataire et la clause de solidarité.
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[Ville], le [Date]
Objet : Pacte de colocation
Entre les soussignés, colocataires du logement situé [Adresse], [Code postal Ville], loué à [nom du bailleur] selon un bail signé le [date du bail] :
[Prénom Nom], [Prénom Nom du deuxième colocataire], [Prénom Nom du troisième colocataire].
Article 1 – Répartition du loyer et des charges
Le loyer charges comprises de [montant du loyer] euros est réparti ainsi : [colocataire 1 : montant ; colocataire 2 : montant ; colocataire 3 : montant], en fonction de la surface des chambres. Chacun verse sa part au plus tard le [jour du mois] du mois sur [le compte commun / le compte du colocataire chargé du paiement], qui règle le bailleur.
Article 2 – Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie de [montant du dépôt de garantie] euros a été versé par : [répartition]. En cas de départ, le colocataire sortant est remboursé de sa part par son remplaçant, à l'entrée de celui-ci.
Article 3 – Factures et dépenses communes
Énergie, internet et assurance habitation, souscrits au nom de [titulaires des contrats], sont partagés à parts égales. Les achats communs (produits d'entretien, équipements) sont réglés par une cagnotte alimentée de [montant] euros par mois et par personne.
Article 4 – Chambres et parties communes
Chambres attribuées : [attribution des chambres]. Les parties communes sont entretenues selon un planning tournant affiché dans le logement. Les invités qui restent plus de [nombre de nuits] nuits consécutives sont soumis à l'accord des autres colocataires.
Article 5 – Départ d'un colocataire
Le colocataire qui souhaite partir prévient les autres par écrit au moins [délai de prévenance] avant la fin de son préavis au bailleur. Il présente un ou plusieurs remplaçants ; le choix est fait à [l'unanimité / la majorité] des colocataires restants. Il reste redevable de sa part jusqu'à l'entrée de son remplaçant ou la fin de la solidarité prévue par la loi.
Article 6 – Litiges
En cas de désaccord, les colocataires cherchent une solution amiable, au besoin avec un conciliateur de justice.
Fait en [nombre d'exemplaires] exemplaires originaux, un pour chaque colocataire.
[Prénom Nom]
Signature
[Prénom Nom du deuxième colocataire]
Signature
[Prénom Nom du troisième colocataire]
Signature
Pacte de colocation et bail : quelle différence ?
Le bail lie les colocataires au propriétaire. Il peut s'agir d'un bail unique signé par tous, souvent avec une clause de solidarité, ou de baux individuels par chambre. Le pacte, lui, ne lie que les colocataires entre eux : il ne peut pas modifier le loyer, la durée ou les obligations envers le bailleur, ni lui être opposé.
Avec un bail unique, le propriétaire peut réclamer la totalité du loyer à n'importe quel colocataire solidaire. Le pacte permet ensuite à celui qui a payé pour les autres de se retourner contre eux sur une base écrite.
Départ d'un colocataire : combien de temps reste-t-il solidaire ?
Dans une colocation à bail unique d'un logement loué vide ou meublé comme résidence principale, la solidarité du colocataire qui a donné congé prend fin à la date où un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. La même règle s'applique à la personne qui s'est portée caution pour lui.
Le préavis donné au bailleur reste celui du bail (3 mois pour un logement vide, 1 mois pour un meublé ou en zone tendue). Le pacte ne peut pas raccourcir la solidarité à l'égard du propriétaire, mais il peut prévoir que les colocataires restants dispensent le sortant de payer sa part dès l'arrivée d'un remplaçant, même si l'avenant au bail n'est pas encore signé.
Les clauses indispensables d'un pacte de colocation
- La répartition du loyer, des charges et du dépôt de garantie.
- Le titulaire de chaque contrat (électricité, gaz, internet) et la façon de partager les factures.
- L'assurance habitation : chaque colocataire doit être couvert, par un contrat commun à tous les noms ou par des contrats individuels.
- Les règles de vie : ménage, bruit, invités, animaux, fumée.
- La procédure de départ : délai de prévenance, choix du remplaçant, remboursement du dépôt de garantie, état des lieux de la chambre.
- Le sort des meubles et équipements achetés en commun.
Aides au logement et impôts en colocation
Chaque colocataire peut demander une aide au logement à la CAF ou à la MSA, calculée sur sa part de loyer et ses propres ressources. Le pacte, qui fixe la répartition du loyer, est un justificatif utile si le bail ne la précise pas.
Fiscalement, chaque colocataire reste un foyer distinct. Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, la répartition de cette taxe ne se pose plus pour une colocation de résidence principale.
Si un colocataire accueille durablement un proche, voyez l'attestation d'hébergement ; s'il sous-loue sa chambre, l'accord écrit du bailleur est indispensable.
Erreurs fréquentes
- Laisser un seul colocataire titulaire de tous les contrats d'énergie et d'internet, sans règle de remboursement.
- Rembourser le dépôt de garantie au colocataire sortant avec l'argent des autres, sans que le remplaçant l'ait versé.
- Oublier de faire un avenant au bail lors d'un changement de colocataire : le sortant reste solidaire jusqu'à six mois après son préavis.
Questions fréquentes
Le pacte de colocation est-il obligatoire ?
Non. Aucun texte ne l'impose. Il est toutefois fortement recommandé dès que les colocataires ne se connaissent pas bien, que les chambres sont inégales ou qu'un bail unique avec clause de solidarité a été signé. En cas de litige, il sert de preuve devant le juge.
Peut-on exclure un colocataire qui ne paie pas ?
Pas par le pacte : seul le juge peut ordonner l'expulsion d'un colocataire titulaire du bail. Les autres peuvent payer sa part pour éviter les poursuites du bailleur, puis lui réclamer le remboursement en s'appuyant sur le pacte, si besoin par une injonction de payer.
Le propriétaire doit-il signer le pacte ?
Non. Le pacte est un accord entre colocataires ; le propriétaire n'y est pas partie et il ne lui est pas opposable. S'il accepte de modifier la répartition du loyer ou la liste des colocataires, cela passe par un avenant au bail.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (colocation, solidarité limitée à six mois après le congé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8 (préavis du locataire, logement vide et meublé)