Contrat de location d'une chambre chez l'habitant
Louer une chambre meublée dans votre propre résidence principale, à un étudiant, un salarié en mission ou un apprenti, est une location meublée à part entière dès lors que la chambre devient la résidence principale de l'occupant. La loi du 6 juillet 1989 s'applique alors : bail écrit, durée d'un an (neuf mois pour un étudiant), préavis d'un mois pour le locataire, dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges. La chambre doit aussi respecter les critères de décence.
Le contrat type ci-dessous prévoit en plus l'usage des parties communes de votre logement. Une variante sert au bail étudiant de neuf mois.
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[Ville], le [Date]
Objet : Contrat de location d'une chambre meublée chez l'habitant
Entre [Prénom Nom], demeurant [Adresse], [Code postal Ville], qui occupe ce logement à titre de résidence principale, ci-après « le bailleur »,
et [prénom et nom du locataire], né(e) le [date de naissance du locataire], ci-après « le locataire ».
Article 1 – Objet
Le bailleur loue au locataire, à usage de résidence principale, une chambre meublée de [surface] m² située dans le logement ci-dessus, ainsi que l'usage partagé des parties suivantes : [cuisine, salle de bains, WC, salon, buanderie]. La liste du mobilier et des équipements est annexée.
Article 2 – Durée
Le bail prend effet le [date de prise d'effet] pour une durée d'un an, reconductible tacitement. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur peut donner congé à l'échéance, avec un préavis de trois mois, pour reprendre la chambre, la vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
Article 3 – Loyer et charges
Le loyer mensuel est de [montant du loyer] euros, payable le [jour de paiement] de chaque mois. Les charges (eau, électricité, chauffage, internet) sont incluses sous forme d'un forfait de [montant du forfait] euros par mois.
Article 4 – Dépôt de garantie
Le locataire verse un dépôt de garantie de [montant du dépôt de garantie] euros, restitué dans les délais légaux après son départ.
Article 5 – Règles de vie commune
[Horaires, invités, animaux, tabac, ménage des parties communes, rangement des denrées, accès à la chambre par le bailleur uniquement avec l'accord du locataire.]
Fait en deux exemplaires.
[Prénom Nom], le bailleur
Signature
[Prénom Nom du locataire], le locataire
Signature
Annexes : inventaire du mobilier, état des lieux d'entrée, notice d'information, diagnostics exigés
Variante : clause de durée pour un locataire étudiant
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Objet : Article 2 – Durée (bail étudiant)
Le locataire justifiant de sa qualité d'étudiant par [certificat de scolarité de l'établissement nom de l'établissement], le bail est conclu pour une durée de neuf mois, du [date de début] au [date de fin].
Il n'est pas reconduit tacitement : il prend fin à son terme, sans que le bailleur ait à délivrer congé. Le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis d'un mois. Un nouveau bail peut être conclu d'un commun accord pour l'année universitaire suivante.
[Prénom Nom], le bailleur
Paraphe
[Prénom Nom du locataire], le locataire
Paraphe
Quelles règles s'appliquent à une chambre chez l'habitant ?
Lorsque la chambre constitue la résidence principale du locataire, c'est une location meublée soumise au titre Ier bis de la loi de 1989 : bail écrit conforme au contrat type, durée d'un an ou neuf mois pour un étudiant, congé du bailleur encadré, liste d'équipements obligatoires d'un meublé (literie, rangements, table et sièges, accès à des plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc.).
S'il s'agit d'un séjour court (quelques nuits ou semaines) pour une clientèle de passage, on sort de la loi de 1989 : c'est une location saisonnière ou une chambre d'hôtes, avec d'autres règles. Voir Contrat de location saisonnière.
La chambre doit être décente
La pièce louée doit avoir une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Elle doit disposer d'un éclairage naturel suffisant, d'une ouverture sur l'extérieur, d'un chauffage et d'une installation électrique sûrs. Le locataire doit avoir accès à des installations sanitaires et à un coin cuisine, même partagés. Des critères de performance énergétique s'appliquent aussi au logement.
Impôts : l'exonération possible des loyers
Les revenus tirés de la location d'une partie de votre résidence principale peuvent être exonérés d'impôt si la pièce louée constitue la résidence principale du locataire et si le loyer reste dans une limite considérée comme raisonnable, fixée chaque année par l'administration selon la région. Au-delà, les loyers relèvent des revenus de location meublée. Vérifiez les plafonds de l'année sur impots.gouv.fr. Une exonération distincte existe pour les chambres d'hôtes à très faibles recettes.
Propriétaire ou locataire : avez-vous le droit de louer une chambre ?
- Propriétaire : vous pouvez louer librement, sous réserve du règlement de copropriété ; informez votre assureur habitation.
- Locataire : la sous-location d'une chambre exige l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, qui ne peut pas dépasser le loyer que vous payez rapporté à la surface. Voir Demande d'autorisation de sous-location.
- Logement social : la sous-location est très encadrée et en principe réservée à des cas prévus par la loi.
Questions fréquentes
Le locataire d'une chambre peut-il toucher l'aide au logement ?
Oui s'il s'agit de sa résidence principale et que le logement respecte les critères de décence. Le bailleur doit remplir l'attestation de loyer demandée par la CAF. En revanche, un locataire hébergé par un membre de sa famille proche (ascendant ou descendant) n'y a pas droit.
Puis-je entrer dans la chambre de mon locataire ?
Non sans son accord : la chambre louée est son domicile, même si elle se trouve dans votre logement. Prévoyez dans le contrat les modalités d'accès pour les réparations, avec prévenance. Les parties communes restent accessibles à tous selon les règles de vie convenues.
Comment mettre fin à la location si la cohabitation se passe mal ?
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, trois mois à l'avance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, comme des manquements répétés du locataire. En cas de troubles graves en cours de bail, seul le juge peut prononcer la résiliation. Le locataire peut, lui, partir avec un mois de préavis.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titre Ier bis (locations meublées à usage de résidence principale)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
- Code général des impôts, article 35 bis (exonération de la location d'une partie de l'habitation principale)