Loi Kasbarian : ce qui change pour les impayés et le squat

Impayés de loyer : ce qui change dans le bail et la procédure

• Clause résolutoire obligatoire : tout bail d'habitation doit désormais prévoir sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, de défaut d'assurance ou de troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
• Commandement de payer : le locataire dispose de 6 semaines (au lieu de 2 mois) pour régler sa dette avant que la clause résolutoire ne joue.
• Délais de paiement accordés par le juge : ils restent possibles jusqu'à trois ans, mais supposent que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
• Délais pour quitter les lieux : lorsque le juge accorde un délai supplémentaire à l'occupant après la décision d'expulsion, celui-ci est désormais compris entre 1 mois et 1 an.

La trêve hivernale reste applicable aux locataires expulsés pour impayés : voir la trêve hivernale.

Squat : des sanctions pénales renforcées

La violation de domicile, qui vise l'occupation d'un logement habité, y compris une résidence secondaire, est désormais punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant. La loi a créé un délit distinct pour l'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel qui n'est pas un domicile, par exemple un logement vide entre deux locations.

La publicité ou la propagande facilitant ou incitant à squatter est également sanctionnée. Enfin, un locataire qui se maintient dans le logement après une décision d'expulsion définitive peut être poursuivi et condamné à une amende, sauf pendant la trêve hivernale, lorsqu'il bénéficie de délais accordés par le juge ou lorsqu'il occupe un logement social.

La procédure d'évacuation rapide par le préfet

1. Le propriétaire ou l'occupant légitime dépose plainte et prouve que le logement est son domicile ou sa propriété.
2. L'occupation illicite est constatée par un officier de police judiciaire.
3. Le préfet est saisi d'une demande d'évacuation et met les occupants en demeure de quitter les lieux dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures.
4. À défaut de départ, il procède à l'évacuation forcée, sauf refus motivé par un motif impérieux d'intérêt général.

Cette procédure administrative, qui évite de passer par un juge, s'applique désormais à tout local à usage d'habitation, qu'il soit meublé ou non, et pas seulement au domicile. Elle n'est pas soumise à la trêve hivernale.

Locataire en difficulté : comment réagir à temps

Les délais étant plus courts, la réaction doit être rapide dès le premier impayé : proposer un échéancier écrit au bailleur, déclarer la baisse de ressources à la CAF ou à la MSA, solliciter le fonds de solidarité pour le logement (FSL). À réception d'un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, le délai de six semaines commence à courir : c'est le moment de contacter l'ADIL, un travailleur social ou un point-justice.

Devant le juge, présentez des justificatifs de ressources et la preuve que le loyer courant est de nouveau payé : c'est désormais une condition pour obtenir des délais.