Restitution du dépôt de garantie : délais et pénalités
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Ces règles, fixées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, s'appliquent aux locations vides et meublées de résidence principale. Voici comment calculer le délai, ce que le bailleur peut retenir, et la lettre de mise en demeure à envoyer si le dépôt tarde.
Quel délai de restitution pour le dépôt de garantie ?
- 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
- 2 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie révèle des différences.
- Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au maximum jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble ; le solde est versé dans le mois qui suit cette approbation.
Le délai part de la remise des clés, qui peut être faite en main propre, par lettre recommandée ou au mandataire du bailleur. Gardez une preuve datée de cette remise.
Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur ne peut déduire que les sommes dues et justifiées : loyers et charges impayés, régularisation de charges, réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie. Il doit fournir les justificatifs (devis, factures, décompte de charges).
L'usure normale liée au temps (vétusté) ne peut pas être facturée au locataire. Une grille de vétusté, si elle est annexée au bail, permet de calculer la part restant à la charge de chacun. Une retenue forfaitaire sans justificatif est contestable.
Comment calculer la majoration de 10 % ?
La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, due pour chaque période mensuelle commencée en retard. Exemple : pour un loyer hors charges de 700 € et un dépôt restitué avec un mois et cinq jours de retard, la majoration est de 2 × 70 €, soit 140 €.
La majoration n'est pas due si le retard résulte de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Indiquez-la toujours par écrit, dans la lettre de préavis ou lors de l'état des lieux.
Le bailleur ne rembourse pas : les recours
- Envoyez la mise en demeure ci-dessus en recommandé.
- Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, qui convoque les deux parties.
- Sans accord, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, éventuellement par une requête en injonction de payer pour une somme certaine.
L'ADIL de votre département vérifie gratuitement vos calculs. Pour préparer le départ dans les règles, voir aussi la lettre de préavis du locataire et le préavis réduit en zone tendue.
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[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie
Madame, Monsieur,
J'ai quitté le [date de remise des clés] le logement situé [adresse du logement loué], que je louais depuis le [date d'entrée dans les lieux], et vous ai remis les clés à cette date. Je vous ai communiqué ma nouvelle adresse [dans ma lettre de congé / le date].
L'état des lieux de sortie [est conforme à l'état des lieux d'entrée / fait apparaître des différences] ; le délai de restitution du dépôt de garantie de [montant en euros], fixé par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, expirait donc le [date limite de restitution].
À ce jour, je n'ai reçu [aucun remboursement / aucun justificatif des retenues effectuées]. Je vous mets en demeure de me verser sous huit jours la somme de [montant en euros], majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, soit [montant de la majoration] euros à ce jour.
À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copies des états des lieux d'entrée et de sortie
Questions fréquentes
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?
En location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; en location meublée, deux mois de loyer hors charges. Il ne peut pas être révisé en cours de bail et ne produit pas d'intérêts au profit du locataire. Aucun dépôt ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois.
Puis-je ne pas payer mon dernier loyer pour compenser le dépôt ?
Non. Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis ; le dépôt n'est pas une avance sur le dernier mois. Le retenir expose à une réclamation du bailleur et vous prive de l'argument d'un comportement irréprochable si un litige survient sur les réparations.
Le logement a été vendu pendant mon bail : à qui réclamer ?
Le nouveau propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie, même si l'ancien ne le lui a pas transféré lors de la vente. Il lui appartient ensuite de se retourner contre le vendeur. Adressez donc votre réclamation au bailleur en place à la date de votre départ.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie) et article 25-6 (location meublée)
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR)