Encadrement des loyers : comment fonctionne le dispositif
Dans certaines villes où le marché locatif est très tendu, le loyer d'un logement mis en location ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublée). Ce dispositif expérimental, créé par la loi ELAN de 2018 et prolongé depuis, s'applique notamment à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et plusieurs territoires de Seine-Saint-Denis.
Voici comment vérifier votre loyer, ce qu'est le complément de loyer et comment obtenir une baisse ou un remboursement.
Loyer de référence, loyer majoré, loyer minoré
- Le loyer de référence est un loyer médian au m², fixé par secteur géographique et par catégorie de logement.
- Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) est le plafond que le loyer de base ne peut pas dépasser.
- Le loyer de référence minoré (loyer de référence − 30 %) sert au renouvellement du bail : un bailleur dont le loyer est inférieur à ce seuil peut proposer une réévaluation, tandis qu'un locataire dont le loyer dépasse le loyer majoré peut demander une diminution.
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Les valeurs se consultent sur le simulateur mis en ligne par la préfecture ou la ville concernée, à partir de l'adresse du logement.
Le complément de loyer : quand est-il autorisé ?
Le bailleur peut ajouter au loyer de base un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur (terrasse, vue remarquable, prestations rares). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Un complément est exclu pour un logement présentant certains défauts, notamment une mauvaise performance énergétique.
Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Sans accord devant la commission, le juge peut être saisi.
Loyer trop élevé : les recours du locataire
- Vérifier le loyer maximal sur le simulateur officiel à la date de signature du bail.
- Adresser une demande amiable au bailleur (modèle ci-dessus).
- Saisir la commission départementale de conciliation : voir Saisine de la commission départementale de conciliation.
- Signaler la situation au préfet, qui peut mettre le bailleur en demeure de mettre le loyer en conformité et de restituer le trop-perçu, puis lui infliger une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement.
Pour un modèle de contestation adapté, voir Contestation du loyer en zone d'encadrement.
Ne pas confondre avec l'encadrement de l'évolution des loyers
Dans les communes classées en zone tendue, un autre mécanisme, reconduit chaque année par décret, limite la hausse du loyer lors d'un changement de locataire : le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Il s'applique même là où le loyer n'est pas plafonné par un loyer de référence. En cours de bail, la hausse reste limitée à la révision annuelle selon l'IRL.
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Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Demande de mise en conformité du loyer avec l'encadrement des loyers
[Madame / Monsieur],
Je suis locataire depuis le [date de prise d'effet du bail] du logement situé [adresse du logement], d'une surface habitable de [surface] m², pour un loyer mensuel hors charges de [loyer actuel] euros.
Ce logement est soumis à l'encadrement des loyers. D'après l'arrêté préfectoral applicable à la date de signature du bail, le loyer de référence majoré pour ce logement s'élève à [loyer de référence majoré au m²] euros par m², soit [loyer maximal] euros par mois. [Le bail ne mentionne aucun complément de loyer / Le complément de loyer n'est justifié par aucune caractéristique exceptionnelle.]
Je vous demande en conséquence de ramener le loyer à [loyer maximal] euros à compter de la prochaine échéance, et de me rembourser le trop-perçu depuis la signature du bail, soit [montant du trop-perçu] euros.
À défaut d'accord dans un délai d'un mois, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis, le cas échéant, le préfet ou le juge.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du bail, capture du simulateur de loyer de référence
Questions fréquentes
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui : des loyers de référence spécifiques aux meublés sont fixés par l'arrêté préfectoral, en général un peu plus élevés que pour la location vide. Les locations saisonnières de courte durée n'y sont pas soumises, mais les baux meublés de résidence principale et les baux mobilité le sont.
Mon bail a été signé avant l'entrée en vigueur de l'encadrement : suis-je concerné ?
L'encadrement s'applique aux baux conclus, renouvelés ou reconduits après son entrée en vigueur dans la commune. Pour un bail plus ancien, le loyer n'est pas remis en cause en cours de bail ; la question peut se poser lors du renouvellement.
Le dispositif est-il définitif ?
Il a été créé à titre expérimental et sa durée a été prolongée par le législateur. Les villes concernées et la durée de l'expérimentation peuvent évoluer : vérifiez la situation de votre commune sur service-public.fr ou auprès de l'ADIL.
Textes de référence
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), article 140
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs