Congé délivré à un locataire âgé protégé
Un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond réglementaire sans lui proposer un logement de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection, prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, s'applique au congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, sauf exceptions.
Le modèle ci-dessous est destiné au bailleur qui délivre un congé à un locataire protégé en l'accompagnant de l'offre de relogement obligatoire. Une variante permet au locataire de contester un congé qui ne respecte pas cette obligation.
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice
Objet : Congé pour [reprise / vente / motif légitime et sérieux] avec offre de relogement – logement situé [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Vous êtes locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail ayant pris effet le [date de prise d'effet du bail], dont la prochaine échéance est fixée au [date d'échéance du bail].
Par la présente, je vous donne congé pour cette échéance, pour le motif suivant : [motif précis du congé : reprise au profit de nom et lien du bénéficiaire / vente du logement au prix de prix de vente euros / motif légitime et sérieux détaillé].
Compte tenu de votre âge et de vos ressources, vous bénéficiez de la protection prévue à l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Je vous propose donc le relogement suivant, dans les limites géographiques prévues par ce texte :
Adresse : [adresse du logement proposé]
Description : [type, surface, étage, ascenseur, équipements]
Loyer et charges : [montant du loyer proposé] euros et [montant des charges] euros
Disponibilité : [date de disponibilité]
Ce logement me paraît correspondre à vos besoins et à vos possibilités. Je me tiens à votre disposition pour organiser une visite et pour examiner avec vous toute difficulté pratique liée à ce déménagement.
Vous trouverez ci-joint la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : notice d'information, descriptif et photographies du logement proposé
Variante : le locataire conteste un congé sans offre de relogement
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Contestation du congé reçu le [date de réception du congé]
[Madame / Monsieur],
J'ai reçu le [date de réception du congé] un congé pour le [date d'échéance du bail] concernant le logement que j'occupe au [adresse du logement loué].
Or j'étais âgé(e) de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et mes ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements conventionnés, comme le montre mon dernier avis d'imposition joint. Aucune offre de relogement ne m'ayant été faite, ce congé ne respecte pas l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Je considère donc ce congé comme dépourvu d'effet et resterai dans les lieux, le bail se poursuivant dans les conditions prévues par la loi. Je vous remercie de me confirmer par écrit que vous en prenez acte.
Veuillez agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie de la pièce d'identité, dernier avis d'imposition
Quels locataires âgés sont protégés contre le congé ?
La protection joue lorsque deux conditions sont réunies à la date d'échéance du bail :
- Le locataire a plus de 65 ans ;
- Ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, actualisé chaque année par arrêté.
La protection s'étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, lorsque le montant cumulé des ressources du foyer reste sous ce plafond. Vérifiez le plafond applicable auprès de l'ADIL ou sur service-public.fr avant d'envoyer le congé : c'est le montant en vigueur à la date d'échéance qui compte.
Les exceptions : quand le bailleur n'a pas à reloger
L'obligation de relogement ne s'applique pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond. L'âge et les ressources du bailleur s'apprécient également à la date d'échéance du bail.
Le congé reste alors soumis aux règles ordinaires : délai de six mois avant l'échéance pour un logement vide, motif réel et sérieux, offre de vente au locataire en cas de congé pour vente.
Quelle offre de relogement proposer ?
Le logement proposé doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire : taille adaptée à la composition du foyer, loyer compatible avec ses ressources, accessibilité (étage, ascenseur) lorsque l'état de santé l'exige. Il doit être situé dans les limites géographiques définies par la loi, en pratique dans la même commune, une commune limitrophe ou à proximité immédiate.
L'offre doit être concrète : une adresse, un loyer, une date de disponibilité. Une promesse vague d'aider à chercher ne suffit pas et expose le congé à la nullité.
Délai et forme du congé
- Envoyez le congé au moins six mois avant l'échéance d'un bail vide (trois mois pour un meublé, dont le régime prévoit une protection comparable).
- Utilisez la lettre recommandée, l'acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé ; le délai court de la réception.
- Joignez la notice d'information prévue par arrêté.
- Conservez les preuves de l'âge et des ressources prises en compte, et de l'offre faite.
Un congé frauduleux ou irrégulier peut être annulé par le juge et exposer le bailleur à une amende pénale. En cas de doute sur la situation du locataire, faites-vous conseiller par l'ADIL ou un avocat avant l'envoi.
Côté locataire : comment réagir ?
Si vous remplissez les conditions et n'avez reçu aucune offre, ou une offre inadaptée, contestez le congé par écrit avec la variante ci-dessus. Vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Si le bailleur engage une procédure d'expulsion, c'est au juge de vérifier la validité du congé : ne quittez pas les lieux sans avoir fait examiner votre situation. Voir aussi la contestation d'un congé du bailleur.
Questions fréquentes
Mon locataire a eu 65 ans après l'envoi du congé : est-il protégé ?
La loi apprécie l'âge du locataire à la date d'échéance du contrat, et non à la date d'envoi du congé. Si le locataire atteint 65 ans avant l'échéance et remplit la condition de ressources, la protection s'applique. Calculez donc l'âge à la date d'échéance.
Le locataire peut-il refuser l'offre de relogement ?
Oui, il n'est pas obligé de l'accepter. Si l'offre respectait les conditions légales, le congé est valable et le locataire devra quitter les lieux à l'échéance. En cas de désaccord sur le caractère adapté du logement, c'est le juge qui tranche.
La protection s'applique-t-elle en cas d'impayés ?
Non. Elle concerne le congé délivré à l'échéance du bail. La résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, par clause résolutoire ou décision de justice, obéit à d'autres règles, sans obligation de relogement par le bailleur.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur, protection des locataires âgés)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en location meublée)