Contestation des charges de copropriété

Mis à jour le · Immobilier

Un appel de fonds plus élevé que prévu, une dépense imputée à votre lot alors qu'elle concerne un autre bâtiment, des frais de relance que vous n'avez jamais générés : avant de payer ou de contester, il faut distinguer l'erreur d'imputation sur votre compte, qui se règle avec le syndic, de la contestation des comptes approuvés en assemblée ou de la clé de répartition du règlement de copropriété, qui obéissent à des règles et délais stricts.

Ce modèle de lettre de contestation des charges de copropriété demande au syndic le détail et la correction des sommes contestées, pièces à l'appui.

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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
Copropriétaire du lot n° [numéro de lot]

[Nom du destinataire]
Syndic de la copropriété [nom ou adresse de la résidence]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Contestation de charges – appel de fonds du [date de l'appel de fonds] / compte du lot n° [numéro de lot]

Madame, Monsieur,

Copropriétaire du lot n° [numéro de lot] de la résidence [nom ou adresse de la résidence], j'ai reçu [l'appel de fonds du date / le relevé de compte arrêté au date / la répartition individuelle des charges de l'exercice année].

Je conteste les postes suivants :
- [intitulé du poste] : [montant] euros. [Motif : cette dépense concerne le bâtiment B, alors que mon lot est situé dans le bâtiment A et relève de charges spéciales distinctes ;]
- [intitulé du poste] : [montant] euros. [Motif : frais de relance et de mise en demeure facturés alors que mes paiements ont été effectués à l'échéance ;]
- [intitulé du poste] : [montant] euros. [Motif : application de tantièmes différents de ceux fixés par le règlement de copropriété pour mon lot, soit nombre de tantièmes.]

Je vous remercie de me communiquer le détail et les justificatifs de ces sommes, et de procéder à la rectification de mon compte. Dans l'attente, je règle la part non contestée, soit [montant réglé] euros.

[Je vous demande en outre d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une question relative à la répartition de ces charges.]

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : copie de l'appel de fonds ou du relevé, extrait du règlement de copropriété (tantièmes), [preuves de paiement]

Charges générales et charges spéciales : vérifier la répartition

  • Charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) : réparties selon les tantièmes de parties communes attachés à chaque lot.
  • Charges spéciales (services et équipements collectifs : ascenseur, chauffage collectif, espaces propres à un bâtiment) : réparties selon l'utilité que ces services présentent pour chaque lot.
  • Les clés de répartition figurent dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Un lot en rez-de-chaussée peut ainsi être exonéré des charges d'ascenseur si le règlement le prévoit. Comparez les tantièmes appliqués sur votre relevé avec ceux du règlement : l'erreur de saisie est plus fréquente qu'on ne le croit.

Consulter les pièces justificatives avant l'assemblée

Entre la convocation de l'assemblée générale qui approuve les comptes et la tenue de celle-ci, le syndic doit tenir les pièces justificatives des charges (factures, contrats, relevés) à la disposition de tous les copropriétaires, selon des modalités fixées par l'assemblée. C'est le moment de vérifier les dépenses. Pour obtenir d'autres documents, voir la demande de documents au syndic.

Comptes approuvés et clé de répartition : des délais stricts

  • Les comptes approuvés par l'assemblée ne peuvent être remis en cause que par une action en contestation de la décision d'approbation, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, si vous avez voté contre ou étiez absent. Voir la contestation d'une décision d'AG.
  • La clé de répartition fixée par le règlement ne peut être modifiée qu'à la majorité requise ou par le juge. L'action en révision est ouverte lorsque la part d'un lot excède de plus d'un quart celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi, dans des délais limités après la publication du règlement ou la première vente du lot.

Une simple erreur d'imputation sur votre compte individuel (mauvais lot, frais injustifiés) peut en revanche être corrigée à tout moment par le syndic.

Ne pas cesser de payer

Les provisions votées au budget sont exigibles, en général par quart au premier jour de chaque trimestre. Refuser de payer l'ensemble des charges pour contester un poste expose à des relances facturées, à une mise en demeure et à une procédure de recouvrement accélérée. Payez la part non contestée et conservez la preuve de vos règlements. Voir aussi le recouvrement des charges impayées.

Questions fréquentes

Les frais de relance du syndic peuvent-ils m'être facturés ?

Les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée (mise en demeure, relance après mise en demeure) peuvent être imputés au seul copropriétaire concerné. Mais ils doivent correspondre à un impayé réel et respecter le contrat de syndic. Des frais facturés alors que vous aviez payé à l'échéance sont contestables.

Je suis bailleur : puis-je répercuter toutes les charges sur mon locataire ?

Non. Seules les charges récupérables listées par décret peuvent être refacturées au locataire. Honoraires de syndic, fonds de travaux, gros travaux et assurance de l'immeuble restent à votre charge. Voir la régularisation des charges au locataire.

Qui contacter si le syndic ne répond pas ?

Informez le conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic et peut appuyer votre demande. Sans réponse, envoyez une mise en demeure, puis envisagez une conciliation ou une action en justice. L'ADIL et les associations de copropriétaires peuvent vous conseiller.

Textes de référence

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10 (répartition des charges générales et spéciales)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 12 (action en révision de la répartition des charges)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-1 (consultation des pièces justificatives avant l'assemblée)