Demande de renouvellement du bail commercial
À l'échéance d'un bail commercial, si le bailleur n'a pas délivré congé, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme. Le locataire qui veut sécuriser son droit au renouvellement peut prendre l'initiative d'une demande de renouvellement, dans les 6 mois précédant l'expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation tacite. Le bailleur dispose alors de 3 mois pour faire connaître un éventuel refus ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
La demande doit reproduire, sous peine de nullité, le texte légal qui informe le bailleur de ce délai. Le modèle ci-dessous le contient ; faites-le notifier de préférence par commissaire de justice, ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
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[Raison sociale du locataire]
SIRET : [numéro SIRET]
[Adresse du local commercial]
[Code postal Ville]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Demande de renouvellement du bail commercial – local situé [adresse du local]
[Madame / Monsieur],
Par acte [sous seing privé / notarié] du [date du bail], vous avez donné à bail à [Raison sociale du locataire] un local à usage commercial situé [adresse du local], pour une durée de [durée du bail] années à compter du [date de prise d'effet], afin d'y exercer l'activité de [activité autorisée par le bail].
Ce bail [arrive à expiration le date d'expiration / est expiré depuis le date d'expiration et se poursuit par tacite prolongation].
En application de l'article L145-10 du Code de commerce, nous vous demandons le renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, [sous réserve de la fixation du loyer du bail renouvelé selon les règles légales / moyennant un loyer annuel de montant proposé € hors taxes et hors charges].
Conformément à cet article, nous vous rappelons les dispositions suivantes : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Nous restons à votre disposition pour échanger sur les conditions de ce renouvellement et vous prions d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de nos salutations distinguées.
[Prénom Nom]
[Qualité du signataire]
Signature
Quand demander le renouvellement du bail commercial ?
- Dans les 6 mois qui précèdent la date d'expiration du bail : la demande fait alors courir le nouveau bail à compter de cette date.
- À tout moment pendant la prolongation tacite : le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.
- Pas avant les 6 mois précédant l'échéance : une demande trop précoce est sans effet.
Surveillez la durée de la prolongation tacite : au-delà de 12 ans de durée effective, le loyer du bail renouvelé échappe en principe au plafonnement, ce qui peut entraîner une forte hausse.
Forme de la demande et mentions obligatoires
La demande est notifiée au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le recommandé expose à un risque si le pli n'est pas retiré : l'acte de commissaire de justice donne une date certaine incontestable.
Elle doit reproduire les termes de l'alinéa de l'article L145-10 relatif au délai de réponse du bailleur. En cas de pluralité de bailleurs, elle peut en principe être adressée à l'un d'eux, sauf stipulation contraire ; en cas de doute, adressez-la à chacun. Pour une résiliation du bail commercial, les règles sont différentes.
Réponse du bailleur : acceptation, refus ou silence
- Silence pendant 3 mois : le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le montant du loyer peut encore être discuté.
- Acceptation avec nouveau loyer : le bailleur peut proposer un loyer différent ; à défaut d'accord, le juge des loyers commerciaux peut être saisi, dans un délai de prescription de 2 ans.
- Refus avec indemnité d'éviction : le bailleur peut refuser, mais doit en principe verser une indemnité d'éviction réparant le préjudice du locataire.
- Refus sans indemnité : uniquement pour motif grave et légitime (après mise en demeure dans certains cas), ou dans les situations prévues par la loi.
Le refus doit être notifié dans les mêmes formes et motivé. En cas de refus, consultez rapidement un avocat : des délais de prescription courts s'appliquent aux actions en contestation.
Quel loyer pour le bail renouvelé ?
Pour un bail de 9 ans dont la durée effective n'a pas dépassé 12 ans, le loyer renouvelé est en principe plafonné : sa hausse est limitée à la variation de l'indice de référence prévu au bail (indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires). Le déplafonnement est possible en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, et automatiquement pour certains locaux (bureaux, locaux monovalents).
Si vous proposez un loyer dans la demande, restez prudent : en cas d'accord du bailleur, il vous engage. Faites d'abord estimer la valeur locative si l'enjeu est important. En cas de changement d'adresse du siège lié au local, pensez aux formalités : voir le changement d'adresse du siège.
Questions fréquentes
Qui a droit au renouvellement du bail commercial ?
Le locataire propriétaire du fonds, immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour le local concerné, qui a exploité le fonds de manière effective au cours des trois années précédant l'expiration du bail, sauf motifs légitimes. Vérifiez ces conditions avant d'envoyer la demande.
Le bailleur peut-il revenir sur son acceptation ?
Le bailleur qui a accepté le principe du renouvellement, expressément ou par son silence, peut sous certaines conditions exercer un droit de repentir en cas de fixation judiciaire du loyer ou de l'indemnité d'éviction. Ces mécanismes sont techniques : un avocat spécialisé est recommandé.
Un bail dérogatoire peut-il être renouvelé ?
Un bail dérogatoire (de courte durée) n'ouvre pas droit au renouvellement. Mais si le locataire reste dans les lieux au-delà de la durée maximale autorisée sans opposition du bailleur, un bail commercial soumis au statut peut naître. Faites vérifier votre situation avant d'agir.
Textes de référence
- Code de commerce, article L145-8 (conditions du droit au renouvellement)
- Code de commerce, article L145-10 (demande de renouvellement)
- Code de commerce, article L145-14 (indemnité d'éviction)
- Code de commerce, articles L145-33 et L145-34 (fixation et plafonnement du loyer renouvelé)