Révision annuelle du loyer selon l'IRL : les règles
En cours de bail, le loyer d'un logement loué comme résidence principale ne peut augmenter qu'une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur dispose d'un an pour demander la révision, et celle-ci n'est plus rétroactive : s'il tarde, il perd les mois passés.
Voici comment calculer la révision, les délais à respecter et les cas où elle est interdite, avec un modèle de lettre de révision.
Comment calculer la révision du loyer ?
La formule est : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Exemple : loyer de 800 euros, ancien indice 140,00, nouvel indice 143,50. Nouveau loyer : 800 × 143,50 ÷ 140,00 = 820 euros. Les charges ne sont pas concernées par l'IRL : elles suivent les dépenses réelles et sont régularisées chaque année.
Délai d'un an et absence de rétroactivité
- La révision n'est possible qu'une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
- Le bailleur dispose d'un an à compter de cette date pour manifester sa volonté de réviser. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue.
- Si la demande intervient après la date de révision, le nouveau loyer ne s'applique qu'à partir de la demande, sans rappel des mois précédents.
- Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Le locataire qui a payé un loyer révisé à tort (clause absente, calcul erroné, rétroactivité) peut demander le remboursement du trop-perçu : voir Contestation d'une révision de loyer.
Logements classés F ou G : révision interdite
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé, augmenté lors d'un renouvellement de bail ou d'une relocation, en France métropolitaine. Le bailleur doit d'abord réaliser des travaux améliorant la classe énergétique. Voir Gel des loyers des logements classés F et G.
Révision, réévaluation, encadrement : trois mécanismes différents
La révision annuelle selon l'IRL est distincte de la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail, qui suppose un loyer manifestement sous-évalué et une procédure spécifique (proposition au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide), et de l'encadrement des loyers applicable dans certaines villes lors de la mise en location : voir Encadrement des loyers : comment fonctionne le dispositif. Pour le bailleur, voir aussi Lettre de révision du loyer selon l'IRL.
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Objet : Révision annuelle du loyer au [date de révision]
[Madame / Monsieur],
Conformément à la clause de révision prévue à l'article [numéro de l'article] de votre bail du [date du bail] pour le logement situé [adresse du logement], le loyer hors charges est révisé chaque année au [date de révision prévue au bail].
L'indice de référence des loyers du [trimestre de référence] [année précédente], mentionné au bail, était de [ancien indice]. L'indice du même trimestre de l'année [année en cours] s'établit à [nouvel indice].
Votre loyer hors charges passe donc de [loyer actuel] euros à [loyer actuel] × [nouvel indice] ÷ [ancien indice] = [nouveau loyer] euros par mois, à compter du [date d'effet].
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Questions fréquentes
Où trouver l'IRL ?
L'INSEE publie l'IRL chaque trimestre, généralement au milieu du mois suivant la fin du trimestre. Les valeurs sont consultables sur insee.fr et sur service-public.fr, qui propose aussi un simulateur de révision.
Le bailleur peut-il réviser le loyer plus fortement que l'IRL ?
Non, en cours de bail la hausse annuelle ne peut pas dépasser la variation de l'IRL. Une hausse supérieure n'est possible que dans des cas précis : réévaluation au renouvellement d'un loyer sous-évalué, ou clause de travaux d'amélioration prévue au bail.
L'IRL peut-il faire baisser le loyer ?
En théorie oui, si l'indice diminue d'une année sur l'autre et que le bailleur applique la clause. En pratique, l'IRL a presque toujours augmenté, et le bailleur n'est pas tenu de demander une révision.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer)
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et résilience), gel des loyers des logements F et G