Contestation d'une vue ou d'une fenêtre du voisin

Mis à jour le · Particuliers

Votre voisin a percé une fenêtre, installé une porte-fenêtre ou aménagé un balcon ou une terrasse qui donne directement sur votre jardin ou dans votre maison ? Le Code civil encadre ces vues sur la propriété voisine : une vue droite n'est permise qu'à 1,90 mètre de la limite séparative, une vue oblique qu'à 0,60 mètre. En deçà, vous pouvez exiger la suppression ou la mise en conformité de l'ouverture.

La lettre ci-dessous met le voisin en demeure de supprimer la vue irrégulière ou de la transformer en ouverture autorisée. Agissez rapidement : une vue irrégulière conservée pendant trente ans peut devenir un droit.

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Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure – vue irrégulière sur ma propriété

[Madame / Monsieur],

Je suis propriétaire de la maison située [adresse de votre propriété], contiguë à la vôtre.

J'ai constaté que vous avez [percé une fenêtre / créé une porte-fenêtre / aménagé un balcon ou une terrasse] sur [la façade, le pignon, le toit] donnant sur ma propriété, [le date ou vers période]. Cette ouverture offre une vue [droite / oblique] sur [mon jardin / ma terrasse / ma chambre] et se trouve à environ [distance mesurée] de la limite séparative de nos fonds.

Or, en application des articles 678 et 679 du Code civil, on ne peut avoir de vue droite sur la propriété voisine qu'à une distance d'au moins 19 décimètres, et de vue oblique qu'à une distance d'au moins 6 décimètres, de la limite séparative.

Je vous mets en demeure, dans un délai de [délai, par exemple un mois] à compter de la réception de ce courrier, de supprimer cette vue ou de la rendre conforme [par exemple en la remplaçant par un jour de souffrance à verre dormant et translucide, ou en installant un pare-vue fixe et opaque sur le balcon].

À défaut, je saisirai le conciliateur de justice, puis, si nécessaire, le tribunal judiciaire.

Veuillez agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : photographies de l'ouverture depuis ma propriété, [plan ou mesure de la distance, procès-verbal de bornage]

Vue droite, vue oblique, jour de souffrance : les distances légales

  • Vue droite : ouverture permettant de regarder directement chez le voisin, sans tourner la tête. Distance minimale de 1,90 m entre le parement extérieur du mur (ou le bord extérieur du balcon) et la limite séparative.
  • Vue oblique : ouverture qui ne donne sur la propriété voisine qu'en se penchant ou en tournant la tête. Distance minimale de 0,60 m.
  • Jour de souffrance : ouverture laissant passer la lumière mais pas le regard (verre dormant, translucide, non ouvrant). Il est admis même en limite de propriété, à condition d'être placé à une hauteur minimale au-dessus du plancher (2,60 m au rez-de-chaussée, 1,90 m aux étages).

Les balcons, terrasses et escaliers extérieurs créent aussi des vues. Les distances se mesurent depuis leur bord extérieur. Les documents d'urbanisme peuvent imposer des règles d'implantation plus strictes.

Exceptions : quand la vue est permise

  • Le voisin bénéficie d'une servitude de vue établie par acte (souvent notarié) : vérifiez les titres.
  • La vue existe depuis plus de trente ans de façon continue et apparente : la servitude est acquise par prescription.
  • Les deux propriétés sont séparées par une voie publique : les distances ne s'appliquent pas.
  • Le mur donne sur un fonds sur lequel la vue ne porte pas réellement (masquée par un mur plein suffisamment haut appartenant au voisin).

Comment faire cesser une vue irrégulière ?

  1. Mesurez la distance et photographiez l'ouverture depuis votre terrain, avec une date.
  2. Parlez-en au voisin, puis envoyez la mise en demeure ci-dessus.
  3. Proposez une solution de compromis : verre opaque fixe, brise-vue maçonné, déplacement de l'ouverture.
  4. Saisissez le conciliateur de justice (tentative amiable en principe obligatoire pour ce type de litige).
  5. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut ordonner la suppression de l'ouverture, sous astreinte.

Si l'ouverture a été créée dans le cadre de travaux autorisés par la mairie, vous pouvez aussi, dans les délais, contester l'autorisation d'urbanisme : voir recours contre un permis de construire.

Questions fréquentes

Un permis de construire valide-t-il une vue trop proche ?

Non. Les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers. Une fenêtre autorisée par la mairie peut donc violer les règles du Code civil sur les vues, et vous pouvez en demander la suppression devant le juge judiciaire.

Puis-je construire un mur pour masquer la vue ?

Oui, sur votre terrain, dans le respect des règles d'urbanisme (hauteur des clôtures, déclaration préalable éventuelle). C'est parfois la solution la plus rapide, mais elle ne supprime pas l'irrégularité et laisse courir la prescription trentenaire si la vue subsiste.

La règle s'applique-t-elle aux Velux et fenêtres de toit ?

Une fenêtre de toit peut constituer une vue si elle permet de voir chez le voisin dans des conditions normales. Si elle est placée haut et ne permet que la lumière, elle peut s'apparenter à un jour. L'appréciation dépend de la configuration : faites des photos depuis l'intérieur si possible.

Textes de référence

  • Code civil, articles 676 et 677 (jours de souffrance)
  • Code civil, articles 678 à 680 (vues droites et obliques)