Mise en demeure pour empiètement sur le terrain
Un mur, une clôture, un abri de jardin, une extension ou une terrasse de votre voisin déborde sur votre terrain, même de quelques centimètres ? C'est un empiètement, une atteinte à votre droit de propriété. Le Code civil pose le principe que nul ne peut être contraint de céder sa propriété : vous pouvez exiger la suppression de l'ouvrage qui empiète, en principe quelle que soit l'ampleur du débordement.
Encore faut-il prouver l'empiètement : un bornage, ou un plan établi par un géomètre-expert, est la pièce essentielle. La lettre ci-dessous met le voisin en demeure de retirer l'ouvrage, après une démarche amiable restée sans effet.
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[Prénom Nom]
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[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Mise en demeure – empiètement sur ma propriété
[Madame / Monsieur],
Je suis propriétaire du terrain situé [adresse de votre terrain], cadastré [référence cadastrale de votre parcelle], contigu à votre propriété.
[Le procès-verbal de bornage établi le date par nom du géomètre-expert / le plan dressé le date par nom du géomètre-expert] établit que [description de l'ouvrage : le mur de clôture, l'abri de jardin, l'extension, la dalle de terrasse] que vous avez fait réaliser [en date ou période] empiète sur ma propriété sur une largeur d'environ [largeur] et une longueur de [longueur], soit [surface] m².
Malgré [notre échange du date / mon courrier du date], cette situation n'a pas été régularisée. Or, en application de l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété.
Je vous mets en demeure de procéder, à vos frais, à [la démolition / le déplacement] de cet ouvrage et à la remise en état de mon terrain dans un délai de [délai, par exemple deux mois] à compter de la réception de ce courrier. [À titre amiable, je reste ouvert(e) à l'examen d'une autre solution, telle que proposition : cession de la bande de terrain par acte notarié, à vos frais.]
À défaut, je saisirai le tribunal judiciaire afin d'obtenir la démolition de l'ouvrage, sous astreinte, et la réparation de mon préjudice.
Veuillez agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du procès-verbal de bornage ou du plan du géomètre-expert, photographies, extrait cadastral
Empiètement : quels sont vos droits ?
Le propriétaire victime d'un empiètement peut demander au juge la démolition ou le retrait de l'ouvrage qui déborde sur son terrain. La jurisprudence l'accorde de façon très large, même pour un empiètement minime et même si le constructeur était de bonne foi. Des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter si l'empiètement vous a causé un préjudice (perte d'usage, dégradation).
Rien ne vous oblige à accepter une indemnité à la place de la démolition. Mais une solution négociée (cession de la bande de terrain, servitude) peut être plus intéressante pour les deux parties : elle doit alors être formalisée par un acte notarié.
Prouver l'empiètement : l'étape du bornage
- Si la limite n'est pas certaine, proposez d'abord un bornage amiable par un géomètre-expert.
- Si le voisin refuse, demandez un bornage judiciaire.
- Une fois la limite fixée, faites établir par le géomètre un plan montrant l'ouvrage et la surface empiétée.
- Photographiez l'ouvrage et conservez la chronologie (date de construction, échanges).
Le plan cadastral seul ne suffit pas : il n'a qu'une valeur indicative.
Existe-t-il un délai pour agir ?
L'action du propriétaire pour faire respecter sa propriété n'est pas soumise à un délai de prescription extinctive. En revanche, le voisin qui occupe la bande de terrain de façon continue, paisible, publique et non équivoque, comme propriétaire, pendant trente ans, peut en devenir propriétaire par prescription acquisitive. Ne laissez donc pas perdurer une situation connue : une mise en demeure et, si besoin, une action en justice interrompent ce délai.
Démarches amiables avant le tribunal
Pour un conflit de voisinage de ce type, une tentative préalable de règlement amiable est en principe exigée avant de saisir le tribunal judiciaire : conciliateur de justice (gratuit) ou médiation. Devant le tribunal judiciaire, l'avocat est obligatoire dans la plupart des actions immobilières. Vérifiez si votre assurance habitation comprend une protection juridique.
Questions fréquentes
Et si ce sont des racines ou des branches qui dépassent ?
Ce n'est pas un empiètement au sens d'une construction : les branches qui avancent sur votre terrain peuvent être coupées à la demande du propriétaire de l'arbre, qui doit s'en charger ; les racines et ronces, vous pouvez les couper vous-même à la limite. Voir mise en demeure pour une haie.
Le voisin avait un permis de construire : cela change-t-il quelque chose ?
Non. Le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers : il n'autorise pas à construire sur le terrain d'autrui. L'empiètement reste une question de droit de propriété, jugée par le tribunal judiciaire.
L'empiètement d'un débord de toit ou d'une gouttière compte-t-il ?
Oui, un débord de toiture, une gouttière ou des fondations qui dépassent sur votre terrain peuvent constituer un empiètement. En outre, les eaux pluviales d'un toit ne doivent pas être déversées directement sur le fonds voisin.
Textes de référence
- Code civil, article 545 (nul ne peut être contraint de céder sa propriété)
- Code civil, article 2272 (prescription acquisitive trentenaire)