Contestation de l'état des lieux de sortie

Mis à jour le · Immobilier

L'état des lieux de sortie est la base de toutes les retenues sur votre dépôt de garantie. S'il mentionne des dégradations que vous contestez, s'il a été rempli après votre départ ou s'il confond usure normale et dégradation, réagissez vite et par écrit : une lettre de contestation de l'état des lieux de sortie fixe votre désaccord point par point, avec vos preuves, avant que le bailleur ne calcule les retenues.

Ce modèle s'adresse au locataire d'un logement vide ou meublé. Il compare les mentions de sortie avec l'état des lieux d'entrée et demande la rectification du document ou, à défaut, l'absence de retenue sur les postes contestés.

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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Contestation de l'état des lieux de sortie du [date de l'état des lieux de sortie] – [adresse du logement loué]

[Madame / Monsieur],

L'état des lieux de sortie du logement situé [adresse du logement loué] a été établi le [date de l'état des lieux de sortie], en [ma présence et celle de nom du bailleur ou de l'agent / mon absence]. Je conteste les mentions suivantes :

1. [pièce et élément concerné] : l'état des lieux de sortie mentionne « [mention contestée] ». Or l'état des lieux d'entrée du [date de l'état des lieux d'entrée] indiquait déjà « [mention à l'entrée] ».
2. [pièce et élément concerné] : il s'agit d'une usure normale liée à [durée] années d'occupation, qui ne peut être imputée au locataire.
3. [pièce et élément concerné] : [autre motif : élément réparé avant le départ, défaut signalé au bailleur le date, mention ajoutée après signature].

[J'ai signé ce document en y portant des réserves. / J'ai refusé de signer ce document, faute d'accord sur ces points.] Je joins les photographies datées prises le jour de mon départ et la copie de l'état des lieux d'entrée.

Je vous demande en conséquence de ne procéder à aucune retenue sur mon dépôt de garantie au titre de ces éléments et de me restituer ce dépôt dans le délai légal. À défaut d'accord, je saisirai la commission départementale de conciliation.

Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : copies des états des lieux d'entrée et de sortie, photographies datées, [factures de réparation ou de nettoyage]

Peut-on contester un état des lieux de sortie déjà signé ?

Oui, mais c'est plus difficile. En signant sans réserve, vous reconnaissez en principe l'état décrit. Vous pouvez toutefois contester une mention ajoutée après votre signature, une description ambiguë ou l'imputation d'un défaut qui existait déjà à l'entrée : c'est alors la comparaison avec l'état des lieux d'entrée qui compte.

Le jour de la sortie, si vous n'êtes pas d'accord, portez vos réserves sur le document avant de signer, ou refusez de signer. Exigez un exemplaire immédiatement.

Usure normale ou dégradation : ce qui peut vous être facturé

  • Usure normale (non imputable) : peintures ternies après plusieurs années, joints noircis, moquette tassée aux zones de passage, petits trous de fixation raisonnables selon les usages.
  • Dégradation (imputable) : tache ou brûlure, trou important, carrelage cassé, équipement détérioré par une mauvaise utilisation.
  • Défaut d'entretien (imputable) : calcaire non entretenu, ventilations obstruées, jardin laissé à l'abandon lorsque l'entretien incombait au locataire.

Si le bail comporte une grille de vétusté, elle s'applique pour calculer la part du coût restant à votre charge. Sans grille, la vétusté est appréciée au cas par cas, mais le bailleur ne peut pas vous facturer un remplacement à neuf d'un élément déjà ancien.

Pas d'accord le jour du départ : le recours au commissaire de justice

Lorsque l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable et contradictoirement, il est dressé par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, dans la limite d'un tarif réglementé, et le commissaire doit vous prévenir au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée. Ce constat fait foi : il est souvent préférable à un état des lieux unilatéral rempli par le bailleur seul.

Après la contestation

  1. Attendez le décompte du bailleur : la restitution doit intervenir dans le mois (état conforme) ou les deux mois (différences constatées) suivant la remise des clés.
  2. Si des retenues injustifiées sont faites, contestez-les avec le modèle de contestation d'une retenue sur le dépôt de garantie.
  3. Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

L'ADIL de votre département peut vous aider à apprécier ce qui relève de l'usure normale.

Questions fréquentes

Quel délai pour contester l'état des lieux de sortie ?

Aucun délai spécifique n'est fixé pour l'état des lieux de sortie (le délai de 10 jours ne concerne que les compléments à l'état des lieux d'entrée). Mais plus vous tardez, moins votre contestation est crédible : écrivez dans les jours qui suivent, et en tout cas avant la restitution du dépôt.

Le bailleur peut-il faire l'état des lieux de sortie sans moi ?

Un état des lieux établi par le bailleur seul, hors de votre présence et sans convocation régulière, n'a pas la valeur d'un état des lieux contradictoire. Il ne suffit pas à prouver des dégradations. Si vous avez été convoqué et ne vous êtes pas présenté, la situation est différente : un constat par commissaire de justice peut alors être dressé.

Et s'il n'y a jamais eu d'état des lieux d'entrée ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Mais cette présomption tombe si le bailleur a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, et elle peut être renversée par une preuve contraire (photos, annonce, témoins).

Textes de référence

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux, recours au commissaire de justice)
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (restitution du dépôt de garantie)
  • Code civil, article 1731 (présomption de bon état en l'absence d'état des lieux)