Demande de diminution du loyer
En cours de bail, le loyer est fixé par le contrat : le locataire ne peut pas imposer une baisse. Il peut en revanche la négocier avec des arguments objectifs (loyers du quartier, défauts du logement, ancienneté et bon paiement) et, dans les villes où les loyers sont encadrés, faire valoir au renouvellement du bail qu'il dépasse le loyer de référence majoré. Une lettre argumentée est dans tous les cas le point de départ.
Le modèle ci-dessous présente une demande de baisse de loyer amiable. Une variante concerne la proposition de diminution au renouvellement du bail en zone d'encadrement.
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Lettre simple ou e-mail (recommandé si vous souhaitez une trace)
Objet : Demande de révision à la baisse du loyer – [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Locataire du logement situé [adresse du logement loué] depuis le [date d'entrée dans les lieux], je m'acquitte régulièrement d'un loyer de [montant du loyer hors charges] euros hors charges pour une surface de [surface] m².
Je souhaite vous proposer une diminution de ce loyer, pour les raisons suivantes :
- les loyers pratiqués pour des logements comparables dans le quartier se situent autour de [montant de référence] euros, comme le montrent les références jointes ;
- le logement présente [défauts : isolation insuffisante, classe énergétique étiquette DPE, absence d'ascenseur, nuisances] qui en réduisent l'attrait ;
- [autre argument : ancienneté, travaux d'embellissement réalisés à mes frais, absence d'incident de paiement].
Je vous propose de fixer le loyer à [montant proposé] euros hors charges à compter du [date d'effet proposée], ce qui me permettrait de rester durablement dans ce logement dont j'apprécie [qualités du logement].
Je reste à votre disposition pour en discuter et vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : références de loyers comparables, [copie du DPE]
Variante : proposition de baisse au renouvellement en zone d'encadrement
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[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception, au moins cinq mois avant le terme du bail
Objet : Proposition de diminution du loyer au renouvellement du bail
[Madame / Monsieur],
Mon bail portant sur le logement situé [adresse du logement loué] arrive à échéance le [date d'échéance du bail]. Ce logement est situé dans une commune où s'applique l'encadrement des loyers.
Le loyer actuel, de [montant du loyer hors charges] euros hors charges, soit [loyer au m²] euros par m², est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour ce type de logement, qui est de [loyer de référence majoré] euros par m², soit [montant maximal] euros pour [surface] m².
En application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous propose de fixer le loyer du bail renouvelé à [montant proposé] euros hors charges. À défaut d'accord, je saisirai la commission départementale de conciliation.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : extrait de l'arrêté fixant les loyers de référence, calcul détaillé
Peut-on obtenir une baisse de loyer en cours de bail ?
Seulement avec l'accord du bailleur. Aucun texte ne permet au locataire d'imposer une baisse en cours de bail, sauf situations particulières : réduction décidée par le juge pour un trouble de jouissance (logement non décent, travaux), ou travaux du bailleur de plus de 21 jours. Si le bailleur accepte, faites signer un avenant au bail indiquant le nouveau montant et sa date d'effet.
Une baisse peut aussi être négociée en échange d'un engagement de votre part : allonger la durée d'occupation, prendre en charge certains aménagements, accepter un loyer révisé plus tard.
Quels arguments font baisser un loyer ?
- Des références de loyers de logements comparables (surface, étage, état, quartier), tirées d'annonces ou de l'observatoire local des loyers.
- Un mauvais diagnostic de performance énergétique : les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, et ceux classés G sont progressivement exclus de la location.
- Des défauts objectifs non réparés ou des nuisances nouvelles (chantier voisin, perte d'un équipement).
- Votre fiabilité : ancienneté, paiements à l'heure, absence de vacance locative pour le bailleur.
Au renouvellement, dans les villes à loyers encadrés
Dans les communes où s'applique l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et d'autres communes ayant adopté le dispositif), le locataire dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré peut proposer une diminution au bailleur au moins cinq mois avant le terme du bail, en joignant les références. À défaut d'accord, la commission départementale de conciliation puis le juge peuvent être saisis.
Si le loyer dépasse le plafond dès la signature, la voie est différente : voir la contestation du loyer en zone d'encadrement.
Erreurs à éviter
- Réduire de soi-même le loyer versé : c'est un impayé, qui expose à la résiliation du bail.
- Se contenter d'un accord oral : sans avenant écrit, le bailleur pourra réclamer la différence.
- Menacer de partir sans être prêt à le faire : l'argument se retourne contre vous.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il augmenter le loyer après avoir accepté une baisse ?
La baisse acceptée devient le loyer contractuel. Le bailleur pourra ensuite appliquer la révision annuelle prévue au bail, en partant du nouveau montant, et éventuellement proposer une réévaluation au renouvellement si le loyer est manifestement sous-évalué, dans les conditions légales.
Une baisse temporaire est-elle possible ?
Oui : vous pouvez convenir d'une réduction pour une durée déterminée (pendant des travaux, une période de difficultés). L'avenant doit alors préciser la durée et le retour au loyer initial, pour éviter tout litige ultérieur.
Où trouver le loyer de référence de mon logement ?
Dans les villes concernées, le loyer de référence et le loyer de référence majoré sont fixés par arrêté préfectoral et consultables sur des simulateurs officiels en ligne, souvent proposés par la préfecture ou la collectivité. L'ADIL peut aussi vous communiquer les valeurs applicables à votre logement.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-2 (loyer du bail renouvelé)
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, article 140 (encadrement expérimental des loyers)