Mise en demeure du propriétaire de faire des travaux
Le bailleur doit entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et faire toutes les réparations autres que locatives : toiture, chaudière vétuste, installation électrique, menuiseries, canalisations encastrées. Si votre première demande de travaux est restée sans réponse, la mise en demeure du propriétaire de faire des travaux est l'étape suivante : elle fixe un délai précis et annonce la saisine de la commission de conciliation puis du juge.
Ce modèle vise un locataire en location vide ou meublée. Il rappelle les démarches déjà faites, décrit les désordres et leurs conséquences, et demande l'exécution des travaux à une date donnée.
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Mise en demeure de réaliser des travaux – logement [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Je suis locataire du logement situé [adresse du logement loué] depuis le [date d'entrée dans les lieux]. Par [courrier / e-mail] du [date de la première demande], je vous ai signalé les désordres suivants : [description précise : infiltration par la toiture, chaudière hors service, fenêtre ne fermant plus, installation électrique dangereuse].
À ce jour, malgré [ma relance du date / vos promesses orales], aucune intervention n'a eu lieu. La situation s'aggrave : [conséquences : moisissures, pièce inutilisable, absence d'eau chaude depuis le date, risque pour la sécurité].
Ces travaux vous incombent au titre de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui vous oblige à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et à y faire toutes les réparations autres que locatives.
Je vous mets donc en demeure de faire réaliser ces travaux dans un délai de [délai, par exemple un mois] à compter de la réception de ce courrier. Je me tiens à votre disposition pour permettre l'accès au logement aux entreprises que vous mandaterez.
À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir l'exécution des travaux et une réduction de loyer au titre du préjudice subi.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie de la première demande, photographies datées, [rapport ou attestation d'un professionnel]
Quels travaux le propriétaire doit-il faire ?
Le bailleur supporte les grosses réparations et les réparations liées à la vétusté, à la malfaçon, au vice de construction ou à la force majeure. Le locataire n'a à sa charge que l'entretien courant et les menues réparations listés par le décret sur les réparations locatives (joints, petites pièces de robinetterie, entretien des équipements).
- À la charge du bailleur : remplacement d'une chaudière hors d'usage, réfection de toiture, mise en sécurité électrique, remplacement de fenêtres vétustes, canalisations encastrées.
- À la charge du locataire : entretien annuel de la chaudière individuelle, remplacement des joints et flexibles, débouchage des évacuations, petites réparations de serrures.
Si le désordre rend le logement non décent (infiltrations, absence de chauffage, danger électrique), utilisez plutôt la mise en demeure pour logement indécent, qui ouvre des recours spécifiques.
Quel délai fixer dans la mise en demeure ?
La loi ne fixe pas de délai : il doit être raisonnable au regard de l'urgence et de la nature des travaux. Quelques jours pour une panne de chauffage en hiver ou une fuite active, un à deux mois pour des travaux nécessitant des devis et une entreprise. Indiquez une date précise plutôt qu'un délai vague : elle servira de repère devant la commission ou le juge.
Ne pas suspendre le paiement du loyer
Même si le bailleur ne fait pas les travaux, continuez à payer votre loyer. La retenue de loyer n'est admise que dans des cas exceptionnels, lorsque le logement est totalement inhabitable, et elle doit en principe être autorisée par un juge. À défaut, le bailleur pourrait engager une procédure pour impayé et invoquer la clause résolutoire.
De même, ne faites pas réaliser les travaux vous-même pour en déduire le coût du loyer sans autorisation du juge.
Sans réponse : les recours du locataire
- Saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges de travaux et de décence.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : il peut ordonner les travaux, éventuellement sous astreinte, réduire le loyer, suspendre son paiement jusqu'à leur exécution et accorder des dommages-intérêts.
- En cas de danger pour la santé ou la sécurité, alerter le service d'hygiène de la mairie : voir le signalement d'insalubrité.
L'ADIL peut vous aider à qualifier les désordres et à préparer le dossier. Si vous bénéficiez d'une aide au logement, la CAF peut aussi faire constater la non-décence.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il refuser des travaux parce que je paie un petit loyer ?
Non. L'obligation d'entretien et de réparation ne dépend pas du montant du loyer. Une clause du bail qui ferait supporter au locataire les grosses réparations est réputée non écrite, sauf travaux convenus dans le cadre d'une clause prévue par la loi pour un logement loué en contrepartie de travaux précis.
Puis-je demander une réduction de loyer pour la gêne subie ?
Oui, devant le juge, si le trouble de jouissance est établi : pièce inutilisable, absence de chauffage, humidité importante. La réduction est appréciée au cas par cas. Chiffrez votre demande et conservez toutes les preuves (photos, factures d'appoint de chauffage, certificats médicaux).
Le bailleur dit que c'est à ma charge : comment trancher ?
Reportez-vous au décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives, qui liste les menues réparations. Si le désordre vient de la vétusté ou d'un défaut de l'équipement, il reste à la charge du bailleur même pour un élément figurant dans la liste. En cas de doute, demandez un avis écrit à l'ADIL.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (obligations du bailleur)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1 (logement non décent : saisine de la commission et du juge)
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)