Contestation de la régularisation des charges

Mis à jour le · Immobilier

Chaque année, le bailleur compare les provisions pour charges versées par le locataire aux dépenses réelles et réclame le complément, ou rembourse le trop-perçu. Seules les charges récupérables, listées par décret, peuvent être facturées au locataire, et le bailleur doit communiquer un décompte par nature de charges un mois avant la régularisation.

Ce modèle permet de contester la régularisation des charges locatives : demande de justificatifs, retrait des dépenses non récupérables et, si la régularisation est tardive, demande d'étalement sur douze mois.

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[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Contestation de la régularisation des charges de l'année [année concernée]

[Madame / Monsieur],

Par courrier du [date du décompte], vous m'avez adressé la régularisation des charges de l'année [année concernée] pour le logement situé [adresse du logement loué], faisant apparaître un solde de [montant réclamé] euros à ma charge.

Je conteste ce décompte pour les raisons suivantes :
– [le décompte ne détaille pas les charges par nature / le mode de répartition entre locataires n'est pas indiqué]
– [la dépense intitulée libellé de la dépense ne figure pas parmi les charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987]
– [le montant de libellé de la dépense augmente fortement sans explication par rapport à l'année précédente]

Conformément à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous demande de me communiquer le décompte détaillé par nature de charges et de tenir à ma disposition les pièces justificatives (factures, contrats d'entretien, relevés de consommation, décompte du syndic), que je souhaite consulter ou recevoir en copie.

[La régularisation m'étant adressée après la fin de l'année civile suivant l'année d'exigibilité, je demande par ailleurs à bénéficier d'un paiement échelonné sur douze mois.]

Dans l'attente de ces éléments, je règle la part non contestée, soit [montant non contesté] euros. Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièce jointe : copie du décompte reçu

Quelles charges locatives sont récupérables ?

La liste est limitative : elle figure dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le bailleur ne peut pas y ajouter d'autres dépenses, même avec une clause du bail.

  • Récupérables : eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien courant et petites réparations des parties communes, ascenseur (électricité, entretien courant), électricité des parties communes, produits d'entretien, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts, une partie de la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble.
  • Non récupérables : honoraires du syndic, frais de gestion d'agence, assurance de l'immeuble du propriétaire, grosses réparations et travaux d'amélioration, taxe foncière, frais de procédure, remplacement d'équipements vétustes.

En copropriété, le décompte du syndic distingue généralement les charges récupérables ; vérifiez que le bailleur n'a pas reporté la totalité de son appel de charges.

Ce que le bailleur doit vous communiquer

  • Un mois avant la régularisation : le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires (tantièmes, surface, compteurs individuels).
  • Dans un immeuble collectif : une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et d'eau chaude.
  • Pendant six mois à compter de l'envoi du décompte : les pièces justificatives tenues à votre disposition, y compris, depuis la loi ALUR, par voie dématérialisée.

Pour demander uniquement les pièces sans contester à ce stade, utilisez la demande de justificatifs des charges.

Régularisation tardive ou rétroactive : vos droits

Le bailleur peut réclamer des charges non régularisées pendant trois ans, délai de prescription des actions dérivant du bail. Il peut donc vous demander en une fois plusieurs années de charges, ce qui crée souvent des soldes élevés.

Lorsque la régularisation n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile qui suit l'année d'exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois. Réciproquement, si vous avez trop versé, vous pouvez réclamer le trop-perçu sur la même période de trois ans.

Si le désaccord persiste

  1. Consultez les justificatifs et chiffrez précisément les sommes contestées.
  2. Payez la part non contestée pour éviter tout reproche d'impayé.
  3. Saisissez la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges de charges locatives.
  4. À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection tranche ; l'ADIL peut vérifier le décompte gratuitement au préalable.

Questions fréquentes

Mon bail prévoit un forfait de charges : peut-il y avoir une régularisation ?

Non. Le forfait de charges, possible en meublé et en colocation à bail unique, n'est jamais régularisé : ni complément, ni remboursement. Il peut seulement être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.

Le bailleur peut-il augmenter les provisions après la régularisation ?

Oui. Les provisions doivent correspondre aux dépenses de l'année précédente ou au budget prévisionnel. Si la régularisation fait apparaître un complément important, le bailleur peut réajuster les provisions mensuelles, en vous en informant et en justifiant le nouveau montant.

Puis-je refuser de payer tant que je n'ai pas vu les factures ?

Il est prudent de payer la part que vous ne contestez pas et de suspendre seulement la part litigieuse, en l'expliquant par écrit. Un refus total de payer pourrait être assimilé à un impayé de charges, avec les conséquences prévues par le bail.

La taxe d'ordures ménagères est-elle vraiment à ma charge ?

Oui, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les charges récupérables. Le bailleur peut la refacturer, mais sans les frais de gestion de l'administration fiscale qui figurent sur l'avis de taxe foncière.

Textes de référence

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables et régularisation)
  • Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans)